Köparna har börjat renovera innan tillträde

[Mikael_L]

Egentligen är det bara semantik vem som äger fastigheten mellan kontraktsskrivning och tillträde.

Hamnar det i rättssalen så övergår det från semantik till rå juridik, vilket väl skedde i Ebba Busch affären du nyss lyfte.
Nu är denna tråd inte startad i juridik-delen, men om denna sak går överstyr för TS så kan det mycket väl hamna i domstol till sist, och då kommer ägarskap och rättigheter/skyldigheter manglas i juridisk kvarn.

 

[Thomas I]

Nu är denna tråd inte startad i juridik-delen, men om denna sak går överstyr för TS så kan det mycket väl hamna i domstol till sist, och då kommer ägarskap och rättigheter/skyldigheter manglas i juridisk kvarn.

Och när kvarnen har manglat (malt, snarare?) färdigt kommer det framgå att köparen inte hade rätt att inskränka på säljarens rätt att nyttja fastigheten fram till tillträdesdagen genom att börja riva.

 

[Thomas I]

Menar du "ägare" med "civilrättslig ägare" ?

Nej. "Ägare" räcker inte för att definiera vilka rättigheter och skyldigheter som finns.

 

[TRJBerg]

Det är intressant att läsa om det här måste jag säga. Har några mäklarbekanta jag ska diskutera det här över nån gång. =)

Nej, det vore helt orimligt eftersom det påverkar säljarens möjlighet att bruka fastigheten och tillgodogöra sig intäkter från den fram till tillträdesdagen (vilket hen har rätt till). Köparen har också ansvaret för fastighetens kostnader och fara fram till tillträdet vilket rimmar illa med att köparen skulle dit och riva.
Köparen har massa rättigheter som civilrättslig ägare men han har ju inget där fysiskt att göra innan tillträdet. Han kan t.ex. avtala med en tredje part om att sätta upp en telemast på tomten i egenskap av civilrättslig ägare, men själva uppförandet får vänta till tillträdet.

Citat: "Köparen har också ansvaret ... fram till tillträdet". Du menar väl säljaren här?

 

[Thomas I]

Citat: "Köparen har också ansvaret ... fram till tillträdet". Du menar väl säljaren här?

Ja, självklart. Tack, ändrar i inlägget.

 

[FGLIN]

Egentligen är det bara semantik vem som äger fastigheten mellan kontraktsskrivning och tillträde. Vilka rättigheter och skyldigheter som tillkommer respektive part är egentligen viktigare (och rätt väl utrett). Så om lekmän ser sig som ägare tills köparen tillträder medan expertisen kallar köpare ägare spelar nog inte så stor roll.

Jämförelsen med lös egendom håller jag inte riktigt med om. Även där blir man ägare vid kontraktsskrivning och särskilda fraktvillkor avtalas ofta för att säkerställa vem som ansvarar för godsets säkerhet om man exempelvis köper något man inte bara stoppar i fickan och går hem med.

Blir man verkligen ägare vid kontraktsskrivning? Beror det möjligen inte på hur kontraktet är utformat? Klart är att det för lös egendom är mycket viktigt att man tar den i besittning. Gör man inte det kan den falla offer för säljarens fordringsägare om denne går i konkurs. För varor som ska levereras av transportföretag tror jag att äganderätt och ansvar ofta övergår på köpare när säljare levererat till transportföretaget.

När det gäller fast egendom, är det möjligen inte så att köpebrevet innebär en förbindelseför säljaren att under vissa villkor (betalning etc) underteckna köpekontaktet och överlåta fastigheten på tillträdesdagen och att det är då köpare blir ägare dvs köpebrevet är en överenskommelse om att köpare ska få köpa inte ett köp i sig.

 

[Thomas I]

Blir man verkligen ägare vid kontraktsskrivning? Beror det möjligen inte på hur kontraktet är utformat? Klart är att det för lös egendom är mycket viktigt att man tar den i besittning. Gör man inte det kan den falla offer för säljarens fordringsägare om denne går i konkurs. För varor som ska levereras av transportföretag tror jag att äganderätt och ansvar ofta övergår på köpare när säljare levererat till transportföretaget.

När det gäller fast egendom, är det möjligen inte så att köpebrevet innebär en förbindelseför säljaren att under vissa villkor (betalning etc) underteckna köpekontaktet och överlåta fastigheten på tillträdesdagen och att det är då köpare blir ägare dvs köpebrevet är en överenskommelse om att köpare ska få köpa inte ett köp i sig.

Här kan man läsa lite om det:

https://vesterlins.se/ordlistan/fastighetsoverlatelse

 

[Thomas I]

Blir man verkligen ägare vid kontraktsskrivning? Beror det möjligen inte på hur kontraktet är utformat? Klart är att det för lös egendom är mycket viktigt att man tar den i besittning. Gör man inte det kan den falla offer för säljarens fordringsägare om denne går i konkurs. För varor som ska levereras av transportföretag tror jag att äganderätt och ansvar ofta övergår på köpare när säljare levererat till transportföretaget.

När det gäller fast egendom, är det möjligen inte så att köpebrevet innebär en förbindelseför säljaren att under vissa villkor (betalning etc) underteckna köpekontaktet och överlåta fastigheten på tillträdesdagen och att det är då köpare blir ägare dvs köpebrevet är en överenskommelse om att köpare ska få köpa inte ett köp i sig.

Det viktigaste:

"Genom överlåtelsen övergår äganderätten till fastigheten från säljaren till köparen. Den civilrättsliga äganderättsövergången är omedelbar. Det vore dock opraktiskt om köparen alltid var tvungen att ta fastigheten i besittning i samband med att överlåtelsehandlingen upprättas. För att hantera detta kan parterna avtala om när tillträde ska ske, vilket reglerar när säljaren ska lämna över fastigheten till köparen. Fram till tillträdesdagen har säljaren rätt att fortsätta bruka fastigheten och tillgodogöra sig avkastningen från den. Från och med tillträdesdagen tillkommer dock den rätten köparen. Till tillträdet knyts även ansvaret för kostnader och faran för fastigheten, d.v.s. ansvar för bl.a. casushändelser. Reglerna om tillträde innebär sammantaget att köparen visserligen blir civilrättslig ägare till fastigheten i samband med att överlåtelseavtalet skrivs, men att viktiga beståndsdelar i äganderätten tillkommer denne först på tillträdesdagen."

 

[cpalm]

Det viktigaste:

Precis. Man måste skilja på civilrättslig ägare, lagfaren ägare och vem som är i besittning av fastigheten.
Vid en försäljning övergår (normalt) dessa vid tre olika tillfällen.

 

[Spikin]

Vad gäller köpebrev, så tror jag att ägarskapet övergår vid köpebrevets undertecknande.
Konstruktionen med köpebrev kommer sig nog av att affärer med fast egendom skiljer så mycket från lös egendom.
Vid köp av lös egendom så betalar man och så får man tillgång till det köpta, man tar det i besittning helt enkelt. Man får bilnyckeln och kör iväg med bilen, eller tar med sig hörlurarna man köpt. I sådana här fall är fånget mest själva gärningen att ta egendomen i besittning, och om "köpet" inte är rätt så blir det en olaga eller felaktig besittningsrubbning.

Fast egendom är lite besvärligare, dels för att den är fast, man kan inte ta den med sig, utan det är säljaren som måste avlägsna sig istället, så själva besittningen blir en helt annan historia, även komplicerad med att ägaren många gånger inte kan avlägsna sig precis samtidigt som ägarskapet övergår.
Ytterligare dimension tillförs av att det ofta gäller stora summor pengar, och inteckningar och lån och annat måste kanske ordnas.

Så då har systemet med kontrakt plus köpebrev vuxit fram.
Affären blir en tvåstegsaffär. Parterna blir bundna av kontraktet, och villkoren i brevet måste uppfyllas för att besegla affären. Då kan vissa saker ordnas i tiden mellan, t.ex. ordna finansiering, ev flytta ut etc.


Här är jag osäker på när fastigheten egentligen byter ägare, vid kontraktets undertecknande, eller köpebrevets undertecknande?
Enligt denna skrift av en advokatbyrå så sker fånget vid köpebrevets undertecknande, fast sen skriver de alltså att i mellantiden kan köparen både pantsätta fastigheten samt överlåta den vidare, vilket gör att äganderätten inte är kvar till 100% hos säljaren heller.
Om de har rätt vet jag inte, jag har inte (än) hittat fler källor som anger samma sak.
[länk]

I TS fall är köpeavtalet klart med skriftliga villkoret att köparens förfoganderätt inträder först vid tillträdet .
TS problem är det muntliga avtalet om köparens lån av nyckel och vad som sedan sker.
Det är inte en ägarfråga utan en avtalsfråga.

 

[Mikael_L]

I TS fall är köpeavtalet klart med skriftliga villkoret att köparens förfoganderätt inträder först vid tillträdet .
TS problem är det muntliga avtalet om köparens lån av nyckel och vad som sedan sker.
Det är inte en ägarfråga utan en avtalsfråga.

Ja främst.
Men det hela kan kompliceras av ägarbytet.
Och framförallt kanske alla förståsigpåare i tråden som säger att TS fortfarande äger huset fram till tillträdesdagen kan ta sig en funderare.

Det hela kokar ihop till en soppa av ägarrätt, avtalsfråga, ansvarsfrågor (både för säljaren och köparen), så mitt första bud kvarstår, se för fan till att först få genom själva affären innan man börjar bråka om annat.

Säljaren har ju också ett ansvar för att fastigheten är i samma skick som vid kontraktsdagen, detta ansvar har ju totalt skitit sig nu, när halva kåken har blivit riven av någon ...
Vem tar den pucken? Försäkringsbolaget?

 

[Mikael_L]

Nej. "Ägare" räcker inte för att definiera vilka rättigheter och skyldigheter som finns.

Jag avslutar, för jag kan nog konstatera att vi menar samma sak.
För mig är ordet "civilrättslig" onödigt här, ty ägarskapet kan endast vara civilrättsligt.
Det är inte i straffrätten, inte förvaltningsrätten eller statsrätten som ägarskapet definieras, så det behöver nog inte understrykas med ett extra ord att ägaren är ägare på civilrättslig grund.

Jag trodde att du hade någon annan tanke med "civilrättslig ägare", men nu när jag (äntligen) provade googla, så ser jag att det uttrycket används trots allt en hel del. Ofta för att poängtera att det är ägandet som kommer från överlåtelseavtalet som det gäller. Alltså till skillnad mot lagfaren ägare.

 

[Thomas I]

Men det hela kan kompliceras av ägarbytet.

Jag lägger också ner, för varför skulle ägarbytet i sig kunna komplicera frågan om köparen har rätt att riva fastigheten innan tillträde?

 

[Spikin]

Ja främst.
Men det hela kan kompliceras av ägarbytet.
Och framförallt kanske alla förståsigpåare i tråden som säger att TS fortfarande äger huset fram till tillträdesdagen kan ta sig en funderare.

Det hela kokar ihop till en soppa av ägarrätt, avtalsfråga, ansvarsfrågor (både för säljaren och köparen), så mitt första bud kvarstår, se för fan till att först få genom själva affären innan man börjar bråka om annat.

Säljaren har ju också ett ansvar för att fastigheten är i samma skick som vid kontraktsdagen, detta ansvar har ju totalt skitit sig nu, när halva kåken har blivit riven av någon ...
Vem tar den pucken? Försäkringsbolaget?

Köparen har avtalat bort sin förfoganderätt , (som följer av köpet) fram tills tillträdet, varför han i händelse av tvist om skada får stå risken genom sitt handlande. Avtalsvillkoret är praxis på marknaden och avslutas
vid tillträdet .
TS har förmodligen brustit i sin förvaltning eller ombudskap genom nyckelutlåningen.

 

[Spikin]

Jag lägger också ner, för varför skulle ägarbytet i sig kunna komplicera frågan om köparen har rätt att riva fastigheten innan tillträde?

Köparen har avtalat bort sin förfoganderätt fram tills tillträdet .