Tvist med BRF angående sviktande bjälklager

[Jetkokos]

”Men följer de grundupplägget i bostadsrättslagen att bostadsrättsinnehavaren ansvarar för att hålla lägenhetens badrum i gott skick så får de leva med att ansvaret tas på olika sätt”

Det här med ”gott skick” är intressant. Särskilt vid en renovering av badrum. Nu skriver många i sina stadgar att allt renoveringsarbete i Lgh skall utföras fackmannamässigt. Men om den texten inte finns så är jag nyfiken på om ”gott skick” kan likställas med ”fackmannamässigt” vid renovering?

Vad tror eller vet du om detta?

Jag tror att ”gott skick” avser mer underhållsbehovet, och inte hur exakt underhållet ska genomföras.

Formuleringen i sig går nog att definiera enligt samma krav som ställs på föreningen i 7 kap 1§, att lägenheten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Som många andra gånger har man inte definierat det bättre än så, utan det får bedömas i det enskilda fallet utifrån husets ålder, tiden för senaste reparation, m.m.
Indirekt bör det dock ändå betyda att när man väl gör underhåll så ska man göra det rätt, dvs. fackmannamässigt sett till funktion.

 

[Claes Sörmland]

Framförallt för föreningens ekonomi är det bra med insamlad dokumentation om vad som renoverats och av vem.
När Lgh sälj är det mycket sällan tex. Ett våtrumsintyg lämnas över. Antagligen för att det inte finns eller pga. Slarv.
När en vattenskada sedan inträffar, låt säga 3 år efter renovering av badrummet, så skulle brukaren haft möjligheten att reklamera skadan till utföraren, om det är ett företag som utfört renoveringen. Men vet man inte vem som har renoverat så blir det självfallet problem och en onödig kostnad för föreningen som måste stå för rivning, torkning, sanering samt återuppbyggnad av föreningens delar. Ofta med 1 eller 2 prisbasbelopp som självrisk.

Men det är väl bara ringa säljaren och fråga vem som byggt badrummet?

Lycka till säger jag. Vet inte hur många liknande exempel jag varit med om. Av någon anledning så har säljaren nästan alltid drabbats av minnesförlust och dokumentationen har givetvis försvunnit vid flytt.

Det vore nog rationellt om BRFen tar över ansvaret för våtutrymmens tätskikt, brunn med klämring och rör utanför tätskikten. Sen kan bostadsrättsinnehavaren leka bäst han vill innanför det täta skalet.

Men det lär inte flyga i dagens samhälle.

 

[Claes Sörmland]

Med detta sagt så tänker jag att enda sättet att som förening gardera sig mot idioti är att föra in detta i stadgarna. Att tydlig/rätt dokumentation ska in. Då går det ju inte att släppa in som i mitt fall polacker som vevar runt i badrummet några dagar.

Det finns inget bra stöd för sådana regler i bostadsrättslagen. D v s när medlemmarna inte följer detta så ka styrelsen inte göra så mycket förutom att klaga. Och i en större förening kanske inte ens styrelsen vet om att badrumsrenoveringen är igång så de vet inte ens att de ska klaga.

Det som det finns stöd för är att föreningen helt tar över ansvaret för badrumsrenoveringarna och också bekostar dem.

 

[Krille-72]

Jag har definitivt funderat på det...

Jag tror att man får läsa stadgarna "fackmannamässigt" som en specificering av bostadsrättslagens "gott skick" (BRL 7 kap. 12 §). Bostadsrättsföreningen tolkar helt enkelt gott skick som att det är utfört fackmannamässigt, d v s att resultatet blir på det sätt som typiskt en fackman skulle ha utfört det. Inte att en fackman faktiskt har utfört det.

Men frågan är vad som händer om bostadsrättsinnehavaren gör en annan bedömning om lägenhetens goda skick än föreningens styrelse? I slutändan så kan styrelsen inget göra något åt detta om det inte finns risk för omfattande skador på annans egendom (BRL 7 kap. 12a §). Just badrum som är felaktigt utförda kan ju läcka och ge upphov till detta. Men då får styrelsen visa på felet först.

Annars är ju det klassiska ytskikten. Var och varannan gammal lägenhet är målad och spacklad på egen hand med ett resultat som inte alls är fackmannamässigt. Trots detta har det nog aldrig hänt i historien att en styrelse har försökt att ingripa mot detta stadgevidriga skick. Så när mystiken kring badrum är skingrad så förstår nog de flesta intuitivt lagens upplägg.

Sen finns ju 7 kap 9 §: "Han eller hon skall rätta sig efter de särskilda regler som föreningen i överensstämmelse med ortens sed meddelar." Här har ju föreningen lagstöd att meddela särskilda regler för arbete i lägenheten. De kan ju försöka hävda att det är i överenstämmelse med ortens sed att vissa typer av arbeten på badrum ska utföras av yrkesaktiva. Men jag tror inte att de har lagstöd för det trots allt. Syftet med regleringen är väl mer att inte orsaka direkta störningar o s v.

Så här skriver Bostadsrättsägarnas riksförbund ang. Frågan att renovera själv eller anlita yrkesfolk:

Många gånger får vi frågan om man måste anlita hantverkare när man gör renoveringar i en bostadsrätt. Svaret på den frågan är nej.
Man behöver inte anlita hantverkare för att renovera i en bostadsrätt men det är viktigt att se till att arbetet blir korrekt utfört enligt de regler och normer som föreligger. I de fall föreningens stadgar kräver att man anlitar fackmän för olika insatser behöver man dock göra detta.

https://www.bostadsrattsagarna.se/bo-i-br/renovera-hemma-16247895

”Men frågan är vad som händer om bostadsrättsinnehavaren gör en annan bedömning om lägenhetens goda skick än föreningens styrelse?”

En betydligt mer komplicerad fråga. Särkilt om medlemmen som du skriver gör en annan tolkning.
Här har jag praktisk erfarenhet från flera fall som rör badrum. Badrummet är inte byggt enligt gällande branschregler och styrelsen kräver åtgärd. MEN någon åtgärd sker sällan i praktiken.
Sker ingen åtgärd och en skada sker så har föreningen och tex. grannen under möjligheten att regressa sina kostnader mot Brf innehavaren.
Möjligheten att lyckas/ misslyckas med regressen har jag däremot väldigt begränsad erfarenhet av. Ett fall där HSB lyckades känner jag till. Man hade då innan krävt åtgärd av en felaktig installation av vatten till ett tvättställ.

Så här skriver tex. HSB i sina Norm stadgar:

”§ 36 Avhjälpande av brist.
Om bostadsrättshavaren försummar sitt ansvar för lägenhetens skick så att annans säkerhet äventyras eller det finns risk för omfattande skador på annans egen- dom och inte efter uppmaning avhjälper bristen i lägenhetens skick så snart som möjligt, får bostadsrätts- föreningen avhjälpa bristen på bostadsrättshavarens bekostnad.”

 

[heisiandiishe]

Det finns inget bra stöd för sådana regler i bostadsrättslagen. D v s när medlemmarna inte följer detta så ka styrelsen inte göra så mycket förutom att klaga. Och i en större förening kanske inte ens styrelsen vet om att badrumsrenoveringen är igång så de vet inte ens att de ska klaga.

Det som det finns stöd för är att föreningen helt tar över ansvaret för badrumsrenoveringarna och också bekostar dem.

Ofta ska ju en renovering godkännas av styrelsen varför de i så fall skulle bli upplysta om en renovering. Men oavsett så blir det många kockar och lagar vilket ju verkar göra detta till en halvtråkig soppa. Lite osvenskt kan jag tycka att detta inte reglerats på ett sätt som blir fail safe istället för att låta mig och andra komma undan med fulrenoveringar som ibland leder till skador

 

[Claes Sörmland]

Så här skriver Bostadsrättsägarnas riksförbund ang. Frågan att renovera själv eller anlita yrkesfolk:

Många gånger får vi frågan om man måste anlita hantverkare när man gör renoveringar i en bostadsrätt. Svaret på den frågan är nej.
Man behöver inte anlita hantverkare för att renovera i en bostadsrätt men det är viktigt att se till att arbetet blir korrekt utfört enligt de regler och normer som föreligger. I de fall föreningens stadgar kräver att man anlitar fackmän för olika insatser behöver man dock göra detta.

[länk]

Ja de har rätt men de missar nästa steg i resonemanget. Ja, bostadsrättsinnehavaren ska följa föreningens stadgar att man ska anlita olika fackmän där det så är skrivet. Men frågan är vad som händer om bostadsrättsinnehavaren bryter mot sådana stadgar. Inte mycket menar jag.

Låt oss säga att man ställer krav på fackman för VVS-arbeten. Bostadsrättsinnehavaren bryter nu mot den regeln och installerar den nya diskmaskinen själv trots att han är en IT-specialist och ingen fackman (=han yrkesarbetar inte med VVS-arbeten). Vad händer nu? Ingenting menar jag. Och det är inte mycket styrelsen kan göra åt detta förutom att klaga.

”Men frågan är vad som händer om bostadsrättsinnehavaren gör en annan bedömning om lägenhetens goda skick än föreningens styrelse?”

En betydligt mer komplicerad fråga. Särkilt om medlemmen som du skriver gör en annan tolkning.
Här har jag praktisk erfarenhet från flera fall som rör badrum. Badrummet är inte byggt enligt gällande branschregler och styrelsen kräver åtgärd. MEN någon åtgärd sker sällan i praktiken.
Sker ingen åtgärd och en skada sker så har föreningen och tex. grannen under möjligheten att regressa sina kostnader mot Brf innehavaren.

Så här skriver tex. HSB i sina Norm stadgar:

”§ 36 Avhjälpande av brist.
Om bostadsrättshavaren försummar sitt ansvar för lägenhetens skick så att annans säkerhet äventyras eller det finns risk för omfattande skador på annans egen- dom och inte efter uppmaning avhjälper bristen i lägenhetens skick så snart som möjligt, får bostadsrätts- föreningen avhjälpa bristen på bostadsrättshavarens bekostnad.”

Precis, men det gäller bara särfallet när omfattande skador på annans egendom riskeras. Att lägenheten i någon annan del inte är i gott skick kan inte föranleda detta enligt lagen. T ex mitt exempel med ytskikt som inte är i gott skick p g a hemmaspacklande.

 

[Claes Sörmland]

Ofta ska ju en renovering godkännas av styrelsen varför de i så fall skulle bli upplysta om en renovering. Men oavsett så blir det många kockar och lagar vilket ju verkar göra detta till en halvtråkig soppa. Lite osvenskt kan jag tycka att detta inte reglerats på ett sätt som blir fail safe istället för att låta mig och andra komma undan med fulrenoveringar som ibland leder till skador

Nej generellt ska inte renovering godkännas av styrelsen.

Bostadsrättslagen ställer krav på att styrelsens tillstånd ska inhämtas för ingrepp i bärande konstruktion samt ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten. (Och väsentlig ändring an lägenheten, men nu talar vi om typ omfattande omdisposition av den.) Lagen är inte dispositivt formulerad åt hållet att föreningen kan ställa utökade tillståndskrav än så. Men föreningen kan minska tillståndskravet om de vill.

 

[Krille-72]

Det vore nog rationellt om BRFen tar över ansvaret för våtutrymmens tätskikt, brunn med klämring och rör utanför tätskikten. Sen kan bostadsrättsinnehavaren leka bäst han vill innanför det täta skalet.

Men det lär inte flyga i dagens samhälle.

Kanske finns det en poäng i det du skriver. Problemet blir att en Brf då kan neka en badrumsrenovering beroende på hur man formulerar sina stadgar.

Nu skiljer det sig lite mellan olika stadgar vem som ansvarar för golvbrunn och liggande stammar. Personligen tycker jag det är bäst om Brf innehavaren ansvarar för dessa tillsammans med tätskiktet,

Någonstans vid en badrumsrenovering så måste man nästan alltid in och pilla på något som tillhör föreningen i vilket fall. Ju färre moment desto smidigare renovering.

 

[Krille-72]

Ja de har rätt men de missar nästa steg i resonemanget. Ja, bostadsrättsinnehavaren ska följa föreningens stadgar att man ska anlita olika fackmän där det så är skrivet. Men frågan är vad som händer om bostadsrättsinnehavaren bryter mot sådana stadgar. Inte mycket menar jag.

Låt oss säga att man ställer krav på fackman för VVS-arbeten. Bostadsrättsinnehavaren bryter nu mot den regeln och installerar den nya diskmaskinen själv trots att han är en IT-specialist och ingen fackman (=han yrkesarbetar inte med VVS-arbeten). Vad händer nu? Ingenting menar jag. Och det är inte mycket styrelsen kan göra åt detta förutom att klaga.



Precis, men det gäller bara särfallet när omfattande skador på annans egendom riskeras. Att lägenheten i någon annan del inte är i gott skick kan inte föranleda detta enligt lagen. T ex mitt exempel med ytskikt som inte är i gott skick p g a hemmaspacklande.

Om man i sina stadgar ställer som krav att samtliga tex.VVS arbeten ska utföras av Fackman och att intyg från ”Säker Vatten” skall lämnas till styrelsen efter avslutat arbete så har man betydligt större möjlighet att regressa evt. Framtida skador som beror på att en installation inte är utförd av en Fackman.

En normalt händig person klarar att installera en diskmaskin Fackmannamässigt.

Men vi har en klick människor som inte klarar detta och därmed riskerar eller orsakar onödiga skador. Det blir då betydligt enklare att låta dessa människor stå för sina misstag om stadgarna är rätt skrivna.

 

[Jetkokos]

Kanske finns det en poäng i det du skriver. Problemet blir att en Brf då kan neka en badrumsrenovering beroende på hur man formulerar sina stadgar.

Nu skiljer det sig lite mellan olika stadgar vem som ansvarar för golvbrunn och liggande stammar. Personligen tycker jag det är bäst om Brf innehavaren ansvarar för dessa tillsammans med tätskiktet,

Någonstans vid en badrumsrenovering så måste man nästan alltid in och pilla på något som tillhör föreningen i vilket fall. Ju färre moment desto smidigare renovering.

Föreningen kan väl inte öka bostadsrättshavarens ansvarsområden, iaf inte de som enligt lagen är föreningens ansvar.

 

[Krille-72]

Föreningen kan väl inte öka bostadsrättshavarens ansvarsområden, iaf inte de som enligt lagen är föreningens ansvar.

Stämmer. Brf lagen kan man inte skriva bort i stadgarna. Liggande stammar och golvbrunn kan man välja ifall föreningen eller Brf innehavaren ska ansvara för dessa.
Trots att dom ligger inbyggda i föreningens stomme.

 

[Claes Sörmland]

Om man i sina stadgar ställer som krav att samtliga tex.VVS arbeten ska utföras av Fackman och att intyg från ”Säker Vatten” skall lämnas till styrelsen efter avslutat arbete så har man betydligt större möjlighet att regressa evt. Framtida skador som beror på att en installation inte är utförd av en Fackman.

Håller med om detta. Om styrelsen vill stämma den dåvarande bostadsrättsinnehavaren som utförde installationen för påföljande skada så underlättar det med den formuleringen i stadgarna för att visa på oaktsamhet/vårdslöshet. Han bröt ju tydligt mot stadgarna. Men efter att ha ärvt en sådan tvist på styrelsesidan så har jag alltmer börjat ifrågasätta om det är värt risken med en skadeståndsmål. Man höjer ju den ekonomiska insatsen något enormt genom att ta det till stämning. Och det är ett jäkla jobb att dra ideellt, jurister vill ha en massa detaljinformation och dokumentation som är väldigt dyr och tidskrävande att ta fram.

 

[Krille-72]

Håller med om detta. Om styrelsen vill stämma den dåvarande bostadsrättsinnehavaren som utförde installationen för påföljande skada så underlättar det med den formuleringen i stadgarna för att visa på oaktsamhet/vårdslöshet. Han bröt ju tydligt mot stadgarna. Men efter att ha ärvt en sådan tvist på styrelsesidan så har jag alltmer börjat ifrågasätta om det är värt risken med en skadeståndsmål. Man höjer ju den ekonomiska insatsen något enormt genom att ta det till stämning. Och det är ett jäkla jobb att dra ideellt, jurister vill ha en massa detaljinformation och dokumentation som är väldigt dyr och tidskrävande att ta fram.

Det förstår jag verkligen. Ingen lätt uppgift för en normal lekmannastyrelse att driva ett skadeståndsmål. Det är väl därför man oftast stöter på fall som tex. Riksbyggen, HSB etc driver.

 

[heisiandiishe]

Nej generellt ska inte renovering godkännas av styrelsen.

Bostadsrättslagen ställer krav på att styrelsens tillstånd ska inhämtas för ingrepp i bärande konstruktion samt ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten. (Och väsentlig ändring an lägenheten, men nu talar vi om typ omfattande omdisposition av den.) Lagen är inte dispositivt formulerad åt hållet att föreningen kan ställa utökade tillståndskrav än så. Men föreningen kan minska tillståndskravet om de vill.

Jag utgick givetvis från de större renoveringar folk väljer att ge sig på, där ett felaktigt, ej fackmannamässigt utförande kan innebära skada på kort eller lång sikt. En sådan skada som inte bara påverkar lägenhetsinnehavaren utan som riskerar skada på fastigheten utanför den aktuella lägenhetsinnehavaren.

Precis där är vi sedan länge idag, att det blir svårt, i princip omöjligt, att med stöd i lagar och annat klämma åt sådana ful/fel jobb. Istället jabbas det runt mellan mer eller mindre begåvade styrelser, försäkringsbolag, entreprenörer och lägenhetsinnehavare. Vi är väl/nog ganska överens om var problemet ligger och hur det skulle kunna ändras till det bättre. Sedan är det givetvis inte enkelt med tanke på att lagarna du citerar finns där. Men de är inte ändamålsenliga om du frågar mig, istället ger de upphov till en mängd tolkningar och huvudbry när skador väl uppstår.

 

[Claes Sörmland]

Jag utgick givetvis från de större renoveringar folk väljer att ge sig på, där ett felaktigt, ej fackmannamässigt utförande kan innebära skada på kort eller lång sikt. En sådan skada som inte bara påverkar lägenhetsinnehavaren utan som riskerar skada på fastigheten utanför den aktuella lägenhetsinnehavaren.

Bra att du förtydligar, ordet "renovering" är så oerhört mångfacetterat och folk lägger helt olika betydelser i det när de använder begreppet. Kanske är det därför som ordet inte förekommer i bostadsrättslagen, det är för oprecist.