Hus som säkerhet
Hej, här kommer en fråga i kalkylområdet jag hoppas ni har några insikter i:
Om värdet på ett hus genom prisnedgång understiger lånen på huset(/säkerheten), så i vilket läge kräver banken att man betalar in pengar/superamortering/säger upp lånet?
Eftersom husvärdet endast kan uppskattas av andra försäljningar, så måste det vara lite lurigt att veta hur mycket huset egentligen är värt.
I alla kontrakt finns ju punkten där det står att om värdet faller, så har banken rätt att säga upp kontraktet. Min gissning är att de inte vill göra det (dåligt rykte, att folk har mycket lån är ju vad de tjänar pengar på), men MÅSTE då de MÅSTE ha säkerhet för sina lån (från ägarna och kanske(?) banklagen).
I dessa tider när så många tar stora lån (typ 80-90% av värdet), så borde man kalkylera med den risken även om man inte tror på nedgång.
Exempel: jag tror på prisuppgång - jag gissar att det är en på tio att priset faller med 20%. Säg att man då har 90% belåningsgrad. Är jag villig att ta 10% risk att jag får ett brev där banken skriver att de vill ha in 10% av lånen på typ 60 dagar?
Man hör ju att folk fick sådana brev runt 1992-93, men jag är lite för ung för att komma ihåg. Man kan tycka att folk med hög belåning som inte amorterar tar en del risker (dvs, vi är nog snarare på övre delen av den vågformade kurvan är nedre just nu). Störst risk verkar det ju dock vara för förstagångsköpare av bostadsrätter i Stockholm...
mvh leaf
Om värdet på ett hus genom prisnedgång understiger lånen på huset(/säkerheten), så i vilket läge kräver banken att man betalar in pengar/superamortering/säger upp lånet?
Eftersom husvärdet endast kan uppskattas av andra försäljningar, så måste det vara lite lurigt att veta hur mycket huset egentligen är värt.
I alla kontrakt finns ju punkten där det står att om värdet faller, så har banken rätt att säga upp kontraktet. Min gissning är att de inte vill göra det (dåligt rykte, att folk har mycket lån är ju vad de tjänar pengar på), men MÅSTE då de MÅSTE ha säkerhet för sina lån (från ägarna och kanske(?) banklagen).
I dessa tider när så många tar stora lån (typ 80-90% av värdet), så borde man kalkylera med den risken även om man inte tror på nedgång.
Exempel: jag tror på prisuppgång - jag gissar att det är en på tio att priset faller med 20%. Säg att man då har 90% belåningsgrad. Är jag villig att ta 10% risk att jag får ett brev där banken skriver att de vill ha in 10% av lånen på typ 60 dagar?
Man hör ju att folk fick sådana brev runt 1992-93, men jag är lite för ung för att komma ihåg. Man kan tycka att folk med hög belåning som inte amorterar tar en del risker (dvs, vi är nog snarare på övre delen av den vågformade kurvan är nedre just nu). Störst risk verkar det ju dock vara för förstagångsköpare av bostadsrätter i Stockholm...
mvh leaf
Som jag har förstått det så är banken skyldig att säga upp lånet eller kräva annan säkerhet om pantens värde understiger lånebeloppet. I praktiken så är dt troligen det sista banken skulle vilja göra i en större krissituation (typ 92 93). Det förvärrar krisen.
Som du påpekar så är det inte aldeles enkelt att bevisa vad pantvärdet är i varje situation, banken utnyttjar den osäkerheten till att inte i onödan säga upp lån.
Allt givet att de får in pengar på lånen. Får låntagaren problem med att betala sina räntor och amorteringar hamnar ju saken i ett annat läge.
Vid krisen i början på 90 talet var det också vanligare än man skulle kunna tro att banken avskrev väldigt stora belopp för att slippa sätta privatpersoner i konkurs.
En problemaffär är något banken har nästan lika stort intresse av att lösa smidigt som låntagaren med problem. Banken vill komma vidare och hoppas att låntagaren skall kunna bli lönsam kund igen.
Som du påpekar så är det inte aldeles enkelt att bevisa vad pantvärdet är i varje situation, banken utnyttjar den osäkerheten till att inte i onödan säga upp lån.
Allt givet att de får in pengar på lånen. Får låntagaren problem med att betala sina räntor och amorteringar hamnar ju saken i ett annat läge.
Vid krisen i början på 90 talet var det också vanligare än man skulle kunna tro att banken avskrev väldigt stora belopp för att slippa sätta privatpersoner i konkurs.
En problemaffär är något banken har nästan lika stort intresse av att lösa smidigt som låntagaren med problem. Banken vill komma vidare och hoppas att låntagaren skall kunna bli lönsam kund igen.
Glöm inte att fastighetskraschen i början på 90-talet orsakades av väldigt speciella omständigheter. Dels rådde spekulation mot valutan och riksbanken höjde räntan till 500%. Detta kan inte hända längre då den svenska valutan sedan dess tillåts flyta fritt.
Dessutom hade bankerna slarvat med sin kreditkontroll och bostäderna var återpantsatta i varandra. Ex. Om du hade 1 mkr investerat i hus nr 1, lånade du 1 mkr som du sedan köpte en ny fastighet som du pantsatte och fick loss en miljon ytterligare osv. osv.. Detta var vanligt då det rådde bred spekulation i bostäder. När väl någon fick problem och banken skulle ta en fastighet som säkerhet i anspråk kom det ut väsentligt fler fastigheter på en gång vilket skapade ett överutbud. Detta förekommer inte heller idag.
Avseende ditt argument om risk vid en eventuell nedgång tror jag inte den är särskilt farlig. Idag har de flesta köpare stora kontantinsatser, de har vanligen sålt en annan bostad innan med stor vinst som de tar med sig till den nya bostaden. Undantaget torde möjligen vara förstagångsköpare precis som du nämner.
Dessutom hade bankerna slarvat med sin kreditkontroll och bostäderna var återpantsatta i varandra. Ex. Om du hade 1 mkr investerat i hus nr 1, lånade du 1 mkr som du sedan köpte en ny fastighet som du pantsatte och fick loss en miljon ytterligare osv. osv.. Detta var vanligt då det rådde bred spekulation i bostäder. När väl någon fick problem och banken skulle ta en fastighet som säkerhet i anspråk kom det ut väsentligt fler fastigheter på en gång vilket skapade ett överutbud. Detta förekommer inte heller idag.
Avseende ditt argument om risk vid en eventuell nedgång tror jag inte den är särskilt farlig. Idag har de flesta köpare stora kontantinsatser, de har vanligen sålt en annan bostad innan med stor vinst som de tar med sig till den nya bostaden. Undantaget torde möjligen vara förstagångsköpare precis som du nämner.
När kraschen på 90-talet inträffade införde Finansinspektionen nya regler för bankerna. De innebär bla att bankerna varje månad måste titta över sina säkerheter och värdera dessa. Om ett hus faller i värde och säkerheten inte täcker krediten måste banken i sin bokföringen reservera pengar för en ev. kommande avskrivning. Om de sedan reserverar hela kreditbeloppet eller bara värdeminskningen (eller något annat belopp) är en bedömningsfråga för banken.
Ja, det är helt riktigt. Men skulle värdeminskning uppkomma genom ny bankkris kommer banken troligtvis att i första hand inrikta sig på de som inte klarar av sina lån och dessa husägare kan naturligtvis sitta risigt till.AnnaKanin skrev:
Har faktiskt en i bekanntskapskretsen som inte hade hunnit placera sina lån vid kraschen på 90-talet och fick en vansinnig ränta (köpte från dödsbo där ett pantbrev saknades). Det slutade med förlustförsäljning och jag vet inte om skulden idag är slutamorterad. Nu var ekonomin redan vid husköpet dålig i detta fall.
Nu bygger vi härinne i en högkonjunktur och vi ska inte bli oroliga om priserna dumpas ... det gäller bara att simma lugnt igenom stormen. Det som kan bli ett krux är om man får nytt jobb och måste flytta. Jag köpte själv förra huset i en högkonjunktur i början av 80-talet och huspriserna gick ner - det tog 5 år innan det vände. Har man inte belånat sig över skorstenen brukar det gå bra.
Som gammal i hus-gården anser jag fortfarande att man bör amortera på sina huslån även om bankerna är så välvilliga att de ger amorteringsfria lån.
Får banken verkligen kräva in pengar så länge du sköter dina betalningar?
Man har ju pantbreven som säkerhet och om värdet på fastigheten skjunker så skulle man vara tvungen att minska pantbreven också då eller?
Om min bank skulle kräva in pengar för att dom tycker att säkerheten är för dålig på ett lån dom själva har beviljat så skulle jag bli nådigt förbannad.
/Funkis
Man har ju pantbreven som säkerhet och om värdet på fastigheten skjunker så skulle man vara tvungen att minska pantbreven också då eller?
Om min bank skulle kräva in pengar för att dom tycker att säkerheten är för dålig på ett lån dom själva har beviljat så skulle jag bli nådigt förbannad.
/Funkis
Pantbreven i sig har inget värde. Det är fastigheten som är säkerhet. Pantbrevet är mer ett bevis som långivaren har. Antag att du lånat i 2 banker. Bank 1 har pantbrev från 0 upp till 1 milj. Bank 2 har pantbrev som täcker området upp till 1,5 milj.
Du får problem, huset tvångsförsäljs för 1,2 milj och bankerna skall ha ut sina pengar. Bank1 som har de låga pantbreven får då fullt betalt. Bank 2 får bara ut 200 000 av de 500 000 dom har lånat ut. Sedan kan de iofs försöka få ut en del ytterligare av dig direkt.
I princip så finns det inget som hindrar att du tar ut pantbrev på 10 milj även om huset bara är värt 1 milj. Däremot så lär ju ingen bank vilja ta emot de höga pantbreven som pant för ett lån.
Problemet om värdet på panten går ner under det belopp som banken har lånat ut är att banken måste enligt regelverken ha täckning för det utlånade beloppet. Så om panten sjunker i värde, så måste banken antingen kräva att du löser det genom att betala av mellanskillnaden, eller skaffa fram en annan säkerhet (kanske någon kan gå i borgen). Om de inte får in pengar eller ytterligare säkerhet av dig så måste banken själv garantera beloppet. Dvs banken måste då hålla sig med pengar outlånade som står som säkerhet för ditt lån (den del som är osäker).
I det läget så kan banken bli tvungen att säga upp ditt lån (banken har inte pengar att säkra ditt lån med), och tvinga fram en försäljning av ditt hus, då riskerar banken att problemet ytterligare förvärras, för de kanske inte får in mer än 90% av det belopp de just skrivit ner pantväredet till, banken får en kreditförlust som ytterligare spär på banken problem. Men banken kan alltså hamna i en situation där de måste säga upp ditt lån trots att du skött dig exemplariskt. Och trots att banken får ännu värre problem när de säger upp ditt lån.
Det finns ju uttalandet "mitt mål i livet är att bli skyldig så mycket pengar att skulden inte längre är mitt problem utan bankens". Har du tillräkligt stora lån så måste banken hjälpa dig att göra bra affärer, för får du problem med ditt lån så går det åt h..e för banken.
Situationen är i någon mån hypotetisk idag, men det var ungefär detta som hände för många fastighetsbolag under krisen i början på 90- talet. Det var dock mycket ovanligt att vanliga privatpersoner som skötte sina lån (trots stora räntehöjningar) hamnade i denna situation.
Du får problem, huset tvångsförsäljs för 1,2 milj och bankerna skall ha ut sina pengar. Bank1 som har de låga pantbreven får då fullt betalt. Bank 2 får bara ut 200 000 av de 500 000 dom har lånat ut. Sedan kan de iofs försöka få ut en del ytterligare av dig direkt.
I princip så finns det inget som hindrar att du tar ut pantbrev på 10 milj även om huset bara är värt 1 milj. Däremot så lär ju ingen bank vilja ta emot de höga pantbreven som pant för ett lån.
Problemet om värdet på panten går ner under det belopp som banken har lånat ut är att banken måste enligt regelverken ha täckning för det utlånade beloppet. Så om panten sjunker i värde, så måste banken antingen kräva att du löser det genom att betala av mellanskillnaden, eller skaffa fram en annan säkerhet (kanske någon kan gå i borgen). Om de inte får in pengar eller ytterligare säkerhet av dig så måste banken själv garantera beloppet. Dvs banken måste då hålla sig med pengar outlånade som står som säkerhet för ditt lån (den del som är osäker).
I det läget så kan banken bli tvungen att säga upp ditt lån (banken har inte pengar att säkra ditt lån med), och tvinga fram en försäljning av ditt hus, då riskerar banken att problemet ytterligare förvärras, för de kanske inte får in mer än 90% av det belopp de just skrivit ner pantväredet till, banken får en kreditförlust som ytterligare spär på banken problem. Men banken kan alltså hamna i en situation där de måste säga upp ditt lån trots att du skött dig exemplariskt. Och trots att banken får ännu värre problem när de säger upp ditt lån.
Det finns ju uttalandet "mitt mål i livet är att bli skyldig så mycket pengar att skulden inte längre är mitt problem utan bankens". Har du tillräkligt stora lån så måste banken hjälpa dig att göra bra affärer, för får du problem med ditt lån så går det åt h..e för banken.
Situationen är i någon mån hypotetisk idag, men det var ungefär detta som hände för många fastighetsbolag under krisen i början på 90- talet. Det var dock mycket ovanligt att vanliga privatpersoner som skötte sina lån (trots stora räntehöjningar) hamnade i denna situation.
Känns mycket märkligt att tala om en bankkris i tider som bankerna tjänar mer pengar än någonsin.yonna skrev:
Ungefär som strax före krisen på 90- talet då.Lekkamraten skrev:
Kriser av olika slag utlöses ju alltid av diverse "speciella" och "orförutsägbara" orsaker. Åtminstonde brukar de beskrivas som speciella och oförutsägbara i efterhand av de som borde uppmärksammat problemen i tid.
Självklart så kommer vi att få en ny bankkris, och kanske djupare än förra gången. Men om det sker om 5, 10 eller 30 år kan vi inte sia om. Däremot så kanske det verkar osannolikt att den skulle inträffa de närmsta 12 månaderna.
Du har förståss rätt i det du skriver Hempularen men det måste ju till rätt speciella händelser för att man skulle råka i en sån situation.
1. Man har belånat huset upp över skorstenen
2. Huspriserna faller generellt
3. Många andra hamnar i samma situation vilket ger banken problem med säkerhet för stora belopp.
4. Man har så taskig ekonomi att ingen bank vill ge dig lån.
Sen angående bankkris så håller jag med Hempularen att förr eller senare så kommer det säkert en igen. Den största faran tycker jag är att det är så enkelt att låna pengar. Nästan varje vecka dyker det ner något erbjudande i brevlådan från något låneinstitut. Vilka är deras målgrupp? Antingen de som redan har det knapert eller de som har så mycket pengar att räntan inte spelar någon roll bara man får pengarna fort. Antagligen lever de på folks okunskap i ekonomiska frågor.
Jag tror att fler människor hamnar i lånefällan framöver!
Vissa ungdomar klarar inte ens ett mobilabonemang utan att de hamnar i ekonomiska svårigheter för att dom ringer alt. sms:ar för mycket.
Eller vad tycker ni om det nya SMS:a LÅNA ?
/Funkis
1. Man har belånat huset upp över skorstenen
2. Huspriserna faller generellt
3. Många andra hamnar i samma situation vilket ger banken problem med säkerhet för stora belopp.
4. Man har så taskig ekonomi att ingen bank vill ge dig lån.
Sen angående bankkris så håller jag med Hempularen att förr eller senare så kommer det säkert en igen. Den största faran tycker jag är att det är så enkelt att låna pengar. Nästan varje vecka dyker det ner något erbjudande i brevlådan från något låneinstitut. Vilka är deras målgrupp? Antingen de som redan har det knapert eller de som har så mycket pengar att räntan inte spelar någon roll bara man får pengarna fort. Antagligen lever de på folks okunskap i ekonomiska frågor.
Jag tror att fler människor hamnar i lånefällan framöver!
Vissa ungdomar klarar inte ens ett mobilabonemang utan att de hamnar i ekonomiska svårigheter för att dom ringer alt. sms:ar för mycket.
Eller vad tycker ni om det nya SMS:a LÅNA ?
/Funkis
Att det skulle vara väldigt speciella händelser som gör att man hamnar i en situation där man måste gå ifrån huset stämmer inte in på många av dem som fick lämna sina hus på 90-talet. Det var helt vanliga människor som belånat sina hus som alla andra. Helt plötsligt blev en av dem arbetslös och räntorna gick drastiskt upp. Och helt plötsligt såldes "normala" människors hus på exekutivt auktion.
Jovisst, men då hade de ju inte råd att betala amorteringar och räntor, eller hur?
Jag menade bara att om du sköter dina betalningar till banken så måste det till väldigt speciella omständigheter för att banken skall häva lånet.
/Funkis
Jag menade bara att om du sköter dina betalningar till banken så måste det till väldigt speciella omständigheter för att banken skall häva lånet.
/Funkis
Ok, då förstår jag vad du menar 
Så länge du sköter dina räntor och amorteringar har banken ingen anledning att säga upp dina krediter pga att säkerheten har minskat i värde. Gör de det så förlorar de mer än de vinner! Säger de upp krediten ändå är det säkert något annat som har fått vågen att väga över till en uppsägning.
Så länge du sköter dina räntor och amorteringar har banken ingen anledning att säga upp dina krediter pga att säkerheten har minskat i värde. Gör de det så förlorar de mer än de vinner! Säger de upp krediten ändå är det säkert något annat som har fått vågen att väga över till en uppsägning.
Första stycket stämmer och det är därför inte inte troligt att "samma faktorer" inträffar igen, andra stycket kan ju också stämma någon gång i tiden men det finns inget som ens antyder något sådant för tillfället. Konjunktursvängningar kommer sannolikt alltid att finnas, i vart fall säger historien oss det.hempularen skrev:
Anledningen till detta var ju att det under en längre tid skett spekulation mot svensk valuta som då skulle hållas till en fast växelkurs, vilket i sin tur pressat upp räntorna. Vanligt folk uppfattade nog inte spekultionen mot valutan innnan riksbanken höjde räntan till 500% men de höga räntorna som rådde märkte de givetvis. Samtidigt slarvade bankerna med panthanteringen och det rådde bred spekulation i bostäder, även bland vanligt folk. I och med att valutan sedan dess tillåts flyta fritt förlorar vi eller vinner vi allt över växelkursen istället. Det är bl.a. därför vi nog får lära oss att leva med låga räntor. Räntorna har varit konstant fallande ända sedan dess och vi befinner oss sannolikt räntemässigt relativt nära en topp.AnnaKanin skrev:
Extrema överraskningar har en tendens att överraska. Ena gången är det världskrig och Kreugerkrasch, nästa gång finanskris och terrorkrig.
Istid och digerdöd var det rätt länge sen vi hade nån...
Istid och digerdöd var det rätt länge sen vi hade nån...