Få en verklig värdering - utan uppblåst pris!
Godkväll på er! Blir väl mitt andra foruminlägg här nu då 
Tänkte höra mer er lite om hur en mäklare faktiskt värderar en bostad? Tänker mig att priset lätt kan fluktuera både upp och ner rätt kraftigt beroende på vilken mäklare och vilken mäklarfirma.
Varför frågan finns, är för att jag och min sambo snart ska bli erbjudna att köpa ut ett hus som gått i arv. Varken vi eller arvtagerskan i fråga vill lura den andre på pengar, så det ska varken vara under marknadsvärde eller med budgivning i åtanke. Men hur fungerar det egentligen, en mäklare kan väl sätta pris lite hur de vill?
Huset i fråga är genomgående orenoverat sen tidigt 60tal. Grannen sålde nyligen sitt hus för 2.5m, med ett utropspris på 2.1m. Den var renoverad en gång på 80talet i vissa rum, och i allmänt genomgående trevligare skick. ''Vårat'' hus har plastmattor som släppt illa i bägge badrummen, saknar golv i några rum, genomgående el-kaos, och stambyte är ett måste då avloppet varit problematiskt i många år. Huset säljs även utan dolda fel.
Hur skulle ni säga att man bör gå till väga för att få en så bra värdering som möjligt? Eller är det helt enkelt den mänskliga faktorn som avgör vilken mäklare som säger 2-400.000 mer än den andre? Gäller ett hus i förort till Stockholm.
Må gott!
Tänkte höra mer er lite om hur en mäklare faktiskt värderar en bostad? Tänker mig att priset lätt kan fluktuera både upp och ner rätt kraftigt beroende på vilken mäklare och vilken mäklarfirma.
Varför frågan finns, är för att jag och min sambo snart ska bli erbjudna att köpa ut ett hus som gått i arv. Varken vi eller arvtagerskan i fråga vill lura den andre på pengar, så det ska varken vara under marknadsvärde eller med budgivning i åtanke. Men hur fungerar det egentligen, en mäklare kan väl sätta pris lite hur de vill?
Huset i fråga är genomgående orenoverat sen tidigt 60tal. Grannen sålde nyligen sitt hus för 2.5m, med ett utropspris på 2.1m. Den var renoverad en gång på 80talet i vissa rum, och i allmänt genomgående trevligare skick. ''Vårat'' hus har plastmattor som släppt illa i bägge badrummen, saknar golv i några rum, genomgående el-kaos, och stambyte är ett måste då avloppet varit problematiskt i många år. Huset säljs även utan dolda fel.
Hur skulle ni säga att man bör gå till väga för att få en så bra värdering som möjligt? Eller är det helt enkelt den mänskliga faktorn som avgör vilken mäklare som säger 2-400.000 mer än den andre?
Gäller ett hus i förort till Stockholm. Må gott!
Jag föreslår att ni betalar tre mäklare för att göra en riktig värdering, inte en sån som de gör för att få uppdrag utan en sån de gör när en bank kräver en värdering. Sen tar man genomsnittet av värderingarna och utgår ifrån, med undantaget att om två mäklare ligger rätt nära varandra och den tredje långt ifrån (i ditt fall kanske mer än 0,5 miljon) tar man genomsnittet av de två närliggande värderingarna och antar att den tredje inte riktigt känner till området. Förfarandet i detalj ska man förstås komma överens om i förväg så att det inte blir konstigt efteråt att stryka en mäklare. Det kostar en slant att betala för tre värderingar men det är nog värt det i ditt fall.
Det finns vedertagna principer för hur en seriös värdering skall gå till. Vill man ha en "riktig" värdering, med ett dokument som redovisar hur man kommit fram till värderingen, bör du anlita en riktig värderingsman. Normalt är dessa auktoriserade av Samhällsbyggarna (http://www.samhallsbyggarna.org/vaerdering/), vilket även ofta är ett krav från t.ex. bankerna. En mäklare kan vara auktoriserad värderingsman, men långtifrån alla är det.
Huset marknadsvärde är ju vad någon är beredd att betala för det.
Mäklarna använder ju mycket vad liknande objekt i samma område gått för tidigare, och kanske gör lite tillägg och avdrag för olika saker, tex nytt kök, bergvärme osv.
Ibland kan ju värderingar vara helt åt skogen.
Men som sagt tidigare.
Ta in flera olika värderingar och ta ett medelvärde av det.
Mäklarna använder ju mycket vad liknande objekt i samma område gått för tidigare, och kanske gör lite tillägg och avdrag för olika saker, tex nytt kök, bergvärme osv.
Ibland kan ju värderingar vara helt åt skogen.
Men som sagt tidigare.
Ta in flera olika värderingar och ta ett medelvärde av det.
E EyEr0n skrev:
Haj själv kikat och budat på den typen av objekt. Ert objekt (om det är trähus) brukar säljas som enbart tomt. Tegel har jag bara sett ett och då såldes det som extremt renoveringsobjekt. Alla har sålts kring utpriset.
Kikade på ett hus i Nacka/Boo. Det såldes som rivning eller stort renoveringsbehov. Utpriset 2.9 såldes för 5.4 så det kan sluta hur som.
Plocka in som tidigare nämnt, 3 mäklare/värderingsmän.
2-400.000:- i skillnad är inget att bråka om. Vi stod i liknande situation och hade 4 mäklare som värderade. 2.500.000:- 3.300.000:- 3.700.000:- 4.400,000:- miljoner var de olika värderingarna på de bi kan väl säga så att det blev ingen försäljning...
De ggr jag sålt mina villor så har jag valt mellan ett antal mäklare, som alla fått komma och titta på objektet. Och alla har kommit med en ide om vad det kan säljas för.
Alla gångerna har mäklarna kommit med gissat försäljningspris som samstämt närmast förvånande med varandras. Det är bara några få % som skiljt mellan deras gissningar.
Och då hör det till saken att mäklarna har skilt desto mer i uppträdande. Allt från sådana som ger enormt seriöst intryck, till de som påminner om "hästhandlare".
Så mitt intryck är snarare att det inte spelar någon roll vilken mäklre man anlitar för värdering. Dom verkar ha en samstämmig uppfattning om vad ett objekt kan komma att säljas för. (Möjligen kan man ha en liten reservation för att dom kan göra lite olika vid just värdering. Min erfarenhet är mer försäljning).
Jag skulle också kunna tänka mig att det kan variera mer på platser med låg försäljning. Då lär priserna sprida mer, och även mäklarnas bedömning.
Vill man få en "bättre" värdering kan man anlita flera mäklare och medelvärdesbilda deras olika priser. Vid värdering så lär mäklarna inte ge ett pris utan snarare ett intervall. Ni bör vara överens om från början hur ni väljer köpeskilling när ni får ett intervall av värderingsmannen.
Alla gångerna har mäklarna kommit med gissat försäljningspris som samstämt närmast förvånande med varandras. Det är bara några få % som skiljt mellan deras gissningar.
Och då hör det till saken att mäklarna har skilt desto mer i uppträdande. Allt från sådana som ger enormt seriöst intryck, till de som påminner om "hästhandlare".
Så mitt intryck är snarare att det inte spelar någon roll vilken mäklre man anlitar för värdering. Dom verkar ha en samstämmig uppfattning om vad ett objekt kan komma att säljas för. (Möjligen kan man ha en liten reservation för att dom kan göra lite olika vid just värdering. Min erfarenhet är mer försäljning).
Jag skulle också kunna tänka mig att det kan variera mer på platser med låg försäljning. Då lär priserna sprida mer, och även mäklarnas bedömning.
Vill man få en "bättre" värdering kan man anlita flera mäklare och medelvärdesbilda deras olika priser. Vid värdering så lär mäklarna inte ge ett pris utan snarare ett intervall. Ni bör vara överens om från början hur ni väljer köpeskilling när ni får ett intervall av värderingsmannen.
S StorBagaren skrev:Godkväll på er! Blir väl mitt andra foruminlägg här nu då
Tänkte höra mer er lite om hur en mäklare faktiskt värderar en bostad? Tänker mig att priset lätt kan fluktuera både upp och ner rätt kraftigt beroende på vilken mäklare och vilken mäklarfirma.
Varför frågan finns, är för att jag och min sambo snart ska bli erbjudna att köpa ut ett hus som gått i arv. Varken vi eller arvtagerskan i fråga vill lura den andre på pengar, så det ska varken vara under marknadsvärde eller med budgivning i åtanke. Men hur fungerar det egentligen, en mäklare kan väl sätta pris lite hur de vill?
Huset i fråga är genomgående orenoverat sen tidigt 60tal. Grannen sålde nyligen sitt hus för 2.5m, med ett utropspris på 2.1m. Den var renoverad en gång på 80talet i vissa rum, och i allmänt genomgående trevligare skick. ''Vårat'' hus har plastmattor som släppt illa i bägge badrummen, saknar golv i några rum, genomgående el-kaos, och stambyte är ett måste då avloppet varit problematiskt i många år. Huset säljs även utan dolda fel.
Hur skulle ni säga att man bör gå till väga för att få en så bra värdering som möjligt? Eller är det helt enkelt den mänskliga faktorn som avgör vilken mäklare som säger 2-400.000 mer än den andre?
Må gott!
Tycker också det rimligaste verkar vara att ta in ett antal (tre?) mäklare för skriftliga värderingar och ta ett medelvärde av dessa. Kostar lite, men ingen behöver känna sig "lurad" efteråt. Diskutera i förhand hur ni ska hantera om värderaren ger ett intervall. OM det skulle bli liknande resultat som i inlägg #6 och värderingarna skiljer sig otroligt mycket åt finns det ett par förklaringar.
1) Om två värderingar är någorlunda lika (skiljer max 500' eller så) och det sista är väldigt mycket högre/lägre kan det vara så att den tredje mäklaren/värderaren antingen är oerfaren/oskicklig, eller bara inte kan området/denna typ av objekt bra nog. Då kan ni ta in en fjärde värdering. Om denna ligger i samma spann som de två första, så ta medelvärdet av de tre som är någorlunda lika och strunta helt i den avvikande, oavsett om den var högre eller lägre. Om den fjärde också skiljer sig stort från de två som var någorlunda lika var det inte bara värderare 3 som var dålig. Gå då till metod 2 istället.
2) Alla tre värderingarna skiljer sig mycket åt (eller de fyra, om man gått via metod 1). Huset är då av någon anledning ovanligt svårvärderat. Här finns det risk att om man tar medelvärdet känner sig någon lurad. Det hjälper inte längre att ta in fler värderingar, eftersom de stora skillnaderna gör att man inte vet vilka som är rätt ute. Om denna situation uppstår och man ändå vill sälja kan man (om man litar på varandra) göra sig omaket att faktiskt lägga ut huset på öppna marknaden för försäljning som vanligt. Varken ni som "ska köpa" eller säljaren lägger något bud, utan ni agerar allihop som om ni verkligen skulle sälja hela huset till någon utomstående, men med samma villkor som ni kommer få (dvs friskrivning etc). När visningar och budgivning är klar drar ni helt enkelt tillbaka huset från marknaden. Det högsta budet är husets verkliga marknadsvärde. Detta kostar givetvis lite mer, eftersom mäklaren som skötte "försäljningen som inte blev av" behöver få betalt (utöver kostnaden för de tre/fyra värderingarna), och några stackars intressenter kommer nog bli besvikna när de, trots högsta bud, inte får köpa, men ni får veta vad marknadsvärdet faktiskt är, och det blir rättvist mellan er. Med allt extra krångel detta innebär bör denna metod endast användas om ett rimligt medelvärde inte kan bestämmas med tre/fyra värderingar. Detta förutsätter som sagt också att man litar på varandra, dvs att säljaren inte går in via bekanta/bulvaner och blåser upp budgivningen och att köparen inte gör så att huset verkar sämre än det är för att hålla nere intresset.
1) Om två värderingar är någorlunda lika (skiljer max 500' eller så) och det sista är väldigt mycket högre/lägre kan det vara så att den tredje mäklaren/värderaren antingen är oerfaren/oskicklig, eller bara inte kan området/denna typ av objekt bra nog. Då kan ni ta in en fjärde värdering. Om denna ligger i samma spann som de två första, så ta medelvärdet av de tre som är någorlunda lika och strunta helt i den avvikande, oavsett om den var högre eller lägre. Om den fjärde också skiljer sig stort från de två som var någorlunda lika var det inte bara värderare 3 som var dålig. Gå då till metod 2 istället.
2) Alla tre värderingarna skiljer sig mycket åt (eller de fyra, om man gått via metod 1). Huset är då av någon anledning ovanligt svårvärderat. Här finns det risk att om man tar medelvärdet känner sig någon lurad. Det hjälper inte längre att ta in fler värderingar, eftersom de stora skillnaderna gör att man inte vet vilka som är rätt ute. Om denna situation uppstår och man ändå vill sälja kan man (om man litar på varandra) göra sig omaket att faktiskt lägga ut huset på öppna marknaden för försäljning som vanligt. Varken ni som "ska köpa" eller säljaren lägger något bud, utan ni agerar allihop som om ni verkligen skulle sälja hela huset till någon utomstående, men med samma villkor som ni kommer få (dvs friskrivning etc). När visningar och budgivning är klar drar ni helt enkelt tillbaka huset från marknaden. Det högsta budet är husets verkliga marknadsvärde. Detta kostar givetvis lite mer, eftersom mäklaren som skötte "försäljningen som inte blev av" behöver få betalt (utöver kostnaden för de tre/fyra värderingarna), och några stackars intressenter kommer nog bli besvikna när de, trots högsta bud, inte får köpa, men ni får veta vad marknadsvärdet faktiskt är, och det blir rättvist mellan er. Med allt extra krångel detta innebär bör denna metod endast användas om ett rimligt medelvärde inte kan bestämmas med tre/fyra värderingar. Detta förutsätter som sagt också att man litar på varandra, dvs att säljaren inte går in via bekanta/bulvaner och blåser upp budgivningen och att köparen inte gör så att huset verkar sämre än det är för att hålla nere intresset.
Jag har fått uppfattningen att en "bankvärdering" av ett hus ofta ligger något under marknadsvärde (som ju är relativt) just för att skapa en säkerhet för banken - om du MÅSTE sälja huset IMORGON så kommer du kunna få det sålt för x kr.BirgitS skrev:
När vi letade hus så bevakade vi vissa områden och kollade vad de gick för. De vi inte hade koll på letade vi på Booli eller gick själva på visningar för att bilda oss en uppfattning vad det var som fick vissa hus att dra iväg och andra att gå för utgångspris.
Kanske skiljer det sig från storstad, mellanstor stad och ett mindre samhälle men man kan själv forska lite så man får ett hum, och sen ta dit mäklare för att kolla om det stämmer. Just detta gjorde att vi kunde lägga ett bud på vårt hus (och få det) under utgångspris eftersom vi visste vad det egentligen var värt. Mäklaren hade satt överpris och det kom inte ens folk på visningarna pga. det. =)
Kanske skiljer det sig från storstad, mellanstor stad och ett mindre samhälle men man kan själv forska lite så man får ett hum, och sen ta dit mäklare för att kolla om det stämmer. Just detta gjorde att vi kunde lägga ett bud på vårt hus (och få det) under utgångspris eftersom vi visste vad det egentligen var värt. Mäklaren hade satt överpris och det kom inte ens folk på visningarna pga. det. =)
