Besiktning eller ej?
Vi står och funderar på att lägga bud på ett hus som säljs av förvaltare och då med friskrivningsklausul.
I en besiktining ingår
-översyn av handlingar (inga handlingar finns tillgängliga)
-okulärbesiktning
-riskanalys
-rådgivning om fortsatt undersökning
Vi har gått igenom alla rum noga och mätt med fuktmätare, vi har förhört oss hos samfäldigheten gällande dränering och annat. Det finns inga papper på några renoveringar eller installerade fastighetstilbehör. Vi vet att taket är en riskkonstruktion med tjärad takpapp och den kommer att behöva bytas till sommaren och vi är införstådda med att vi kanske måste byta bjälkar och annat i taket. I källaren har det länge legat mattor med plastundersida och ingen konsens eller fukt syns när man söker runt, inte heller i tak eller väggar.
Nya dörrar behövs, fönster bytta för ca 10 år sedan av fackman. Badrummet skall renoveras och köket bytas. Vi kommer även att byta alla golv och tapetsera om.
Vad skulle en ytlig besiktning där man inte tar prover och kontrollerar hur det ser ut under taket mm ge oss för mer information än det vi redan vet?
I en besiktining ingår
-översyn av handlingar (inga handlingar finns tillgängliga)
-okulärbesiktning
-riskanalys
-rådgivning om fortsatt undersökning
Vi har gått igenom alla rum noga och mätt med fuktmätare, vi har förhört oss hos samfäldigheten gällande dränering och annat. Det finns inga papper på några renoveringar eller installerade fastighetstilbehör. Vi vet att taket är en riskkonstruktion med tjärad takpapp och den kommer att behöva bytas till sommaren och vi är införstådda med att vi kanske måste byta bjälkar och annat i taket. I källaren har det länge legat mattor med plastundersida och ingen konsens eller fukt syns när man söker runt, inte heller i tak eller väggar.
Nya dörrar behövs, fönster bytta för ca 10 år sedan av fackman. Badrummet skall renoveras och köket bytas. Vi kommer även att byta alla golv och tapetsera om.
Vad skulle en ytlig besiktning där man inte tar prover och kontrollerar hur det ser ut under taket mm ge oss för mer information än det vi redan vet?
Väldigt lite förmodligen, eller inget alls. Det beror helt på vem Du är som husköpare och vad Du köper för hus.
Vet man vad man gör och vet att man köper ett renoveringsobjekt med friskrivningsklausul så är en besiktning en onödig utgift. Vi gjorde ingen sådan men visste att precis ALLT måste åtgärdas i huset och eftersom säljaren friskrevs sej från allt ansvar fanns ingen anledning som vi såg det.
Vet man vad man gör och vet att man köper ett renoveringsobjekt med friskrivningsklausul så är en besiktning en onödig utgift. Vi gjorde ingen sådan men visste att precis ALLT måste åtgärdas i huset och eftersom säljaren friskrevs sej från allt ansvar fanns ingen anledning som vi såg det.
Jag rekommenderar aldrig endast en överlåtelsebesiktning utan att med referenser hitta en bra besiktningsman som kan göra en jordabalksundersökning.
Det som kan missas i erat fall kan vara vissa konstruktionstekniska saker som inte har med taket t.ex att göra. Eller att källaren som ni bedömer vara ok faktiskt inte är det.
Visserligen kan friskrivningsklausulen (inte alltid per automatik att den är tillräckligt lyckad dock) göra att ni inte har möjlighet till att hänvisa till dolda fel framöver, MEN det kan hända att det finns saker som ni hittar framöver som då faller inom eran undersökningsplikt. Har ni då inte gjort en fullständig undersökning så kan ni falla igenom på detta. En överlåtelsebesiktning är inte rent juridiskt att anse ha uppfyllt hela sin undersökningsplikt som är stadgat i JB Kap 4 §19. En jordabalksundersökning med rätt besiktningsman är dock nära nog att ha uppfyllt hela sin plikt.
Visst är det så att ni känner er säkra på alla konstruktioner, vvs, el etc i huset och tycker att de 15-18 000 kr som undersökningen kostar är onödiga så är det i slutändan upp till er. Är mycket beroende på allmänt skick och förväntade skador. Är huset i totalt renoveringsbehov är det ju de facto så att färre dolda fel kan uppkomma då köparen enligt JB skall förvänta sig ganska mycket "fel"
MVH Lorant
Det som kan missas i erat fall kan vara vissa konstruktionstekniska saker som inte har med taket t.ex att göra. Eller att källaren som ni bedömer vara ok faktiskt inte är det.
Visserligen kan friskrivningsklausulen (inte alltid per automatik att den är tillräckligt lyckad dock) göra att ni inte har möjlighet till att hänvisa till dolda fel framöver, MEN det kan hända att det finns saker som ni hittar framöver som då faller inom eran undersökningsplikt. Har ni då inte gjort en fullständig undersökning så kan ni falla igenom på detta. En överlåtelsebesiktning är inte rent juridiskt att anse ha uppfyllt hela sin undersökningsplikt som är stadgat i JB Kap 4 §19. En jordabalksundersökning med rätt besiktningsman är dock nära nog att ha uppfyllt hela sin plikt.
Visst är det så att ni känner er säkra på alla konstruktioner, vvs, el etc i huset och tycker att de 15-18 000 kr som undersökningen kostar är onödiga så är det i slutändan upp till er. Är mycket beroende på allmänt skick och förväntade skador. Är huset i totalt renoveringsbehov är det ju de facto så att färre dolda fel kan uppkomma då köparen enligt JB skall förvänta sig ganska mycket "fel"
MVH Lorant
Det är ett radhus som är byggt 1970, vi har luskat lite på olika sätt och ingen verkar ha haft större problem med sina hus, men visst det kan ju finnas någon konstruktionsteknisk miss som inte uppdagats ännu. Jag har inte sett klausulen specificerad i skrift ännu så jag vet inte hur den är formulerad.
Det allmänna skicket är sådant att man inte kan förvänta sig några större skador, men det är i stort behov av ytlig renovering. Är du fastighetsjurist eller inom besiktningsbranschen? Eller "bara" noggrann husköpare?
Det allmänna skicket är sådant att man inte kan förvänta sig några större skador, men det är i stort behov av ytlig renovering. Är du fastighetsjurist eller inom besiktningsbranschen? Eller "bara" noggrann husköpare?
Är själv jurist men med annan inriktning Juridiken känns inte heller lika enkel och självklar när det gäller den egna ekonomin, personlligen är jag inte speciellt insatt när det gäller fastighetsrätt och alla krumbukter kring ett husköp. Jag sitter och läser på lite och funderar vidare.
När det gäller en vanlig överlåtesebesiktning verkar den vara ut juridisk synpunkt tämligen verkningslös då endast en i princip översiktlig-oculär besiktning utförs och flera av husets konstruktioner utelämnas (som VVS och el) Besiktningsmannens ansvarsförsäkring täcker dessutom endast "fel som var uppenbara vid besiktningen" och endast fel som kan visas funnits redan vid det tillfället, det låter om om att det i pricip är omöjligt att reklamera en överlåtelsebesiktning och faktiskt få rätt.
Sedan kommer jag till problemet hur och var man hittar en besiktningman som faktiskt kan sitt jobb, kan utföra en riktig besiktning som uppfyller undersökningsplikten enligt JB och hur vi rent praktiskt skall gå tillväga.
Att skriva in en besiktningsklausul i kontraktet verkar inte vara helt att rekomendera, dels pga hur den utformas men även pga olika uppfattningar om vad som kan vara tex "fel som är av väsentlig betydelse för köparen" och kan leda till skadesåndskrav om man vill häva avtalet. Men om vi gör en besiktning innan avtalet upprättas vad är det då som säger att säljaren inte kommer använda resultatet men istället välja en annan köpare?
Ju mer jag funderar och läser på desto mer villrådig blir jag :/
Juridiken känns inte heller lika enkel och självklar när det gäller den egna ekonomin, personlligen är jag inte speciellt insatt när det gäller fastighetsrätt och alla krumbukter kring ett husköp. Jag sitter och läser på lite och funderar vidare. När det gäller en vanlig överlåtesebesiktning verkar den vara ut juridisk synpunkt tämligen verkningslös då endast en i princip översiktlig-oculär besiktning utförs och flera av husets konstruktioner utelämnas (som VVS och el) Besiktningsmannens ansvarsförsäkring täcker dessutom endast "fel som var uppenbara vid besiktningen" och endast fel som kan visas funnits redan vid det tillfället, det låter om om att det i pricip är omöjligt att reklamera en överlåtelsebesiktning och faktiskt få rätt.
Sedan kommer jag till problemet hur och var man hittar en besiktningman som faktiskt kan sitt jobb, kan utföra en riktig besiktning som uppfyller undersökningsplikten enligt JB och hur vi rent praktiskt skall gå tillväga.
Att skriva in en besiktningsklausul i kontraktet verkar inte vara helt att rekomendera, dels pga hur den utformas men även pga olika uppfattningar om vad som kan vara tex "fel som är av väsentlig betydelse för köparen" och kan leda till skadesåndskrav om man vill häva avtalet. Men om vi gör en besiktning innan avtalet upprättas vad är det då som säger att säljaren inte kommer använda resultatet men istället välja en annan köpare?
Ju mer jag funderar och läser på desto mer villrådig blir jag :/
Kinglolle - en undran gällande villaförsäkringen har jag också som du då kanske kan svara på Om man inte gör en besiktning innan köp kan detta påverka en eventuell bedömning och ersättning vid skada från försäkringsbolaget håll? Eller kan det på annat vis påverka försäkringen eller dess villkor?
Om man inte gör en besiktning innan köp kan detta påverka en eventuell bedömning och ersättning vid skada från försäkringsbolaget håll? Eller kan det på annat vis påverka försäkringen eller dess villkor?Indirekt egentligen inte men underförstått finns vissa risker gentemot framtida försäkringsskador. Det som kan hända är att skada nekas på grund av felaktigt utfört tätskikt i ett badrum t.ex eller pga konstruktion som inte anses uppfylla den standard som kan krävas med hänsyn till när konstruktionen gjordes. Dessa saker kommer vilket som inte ersättas men kan istället uppkomma redan vid en korrekt besiktning.
Villkoren i sig är inte påverkade av hur köparens undersökningsplikt uppfylls utan försäkringsbolaget skall bedöma om skadan har uppkommit under försäkringstiden. Bedömer man att skada uppkommit under förra ägarens tid nekas ersättning (oftast ersätter vi ändå för sanering, torkning mm) och köparen får själv försöka via eventuellt dolt fel (JB kap4 §19) eller anmälan om agerande från köparens sida som strider mot tro heder (JB kap 4 19a)
Problemet är då om man anser att säljare ej givit direkt utfästelse (hårda rekvisit enligt praxis) och risken eller faktiska skadan hade kunnat förutsees vid en fullständig undersökning.
Om ni känner er osäkra och ändå funderar på besiktning så kan ni ju t.ex välja att kika på en jordabalksundersökning - exempelvis via densia. Då får ni med en mer fullständig undersökning som nära nog uppfyller hela er undersökningsplikt. Tänk bara på att verkligen trycka på för att skotta fram ev inspektionsluckor, skotta av tak etc etc. Vissa besiktningsmän vill inte inkludera uthus etc i avtalet utan gör dessa inofficiellt och detta tycker jag inte ska accepteras såvida ni ändå inte nollvärderar dessa uthus.
Men känner ni att ni räknar med alla möjliga fel och är medvetna om eventuella risker så kan man skippa besiktning. Då får man dock vara medveten om att man praktiskt förseglar friskrivningsklausulen på så sätt att ni knappt kan komma med några anmärkningar framöver.
När det gäller besiktningsklausuler finns det (och börjar bli alltmer vanligt) med helt ovillkorade besiktningsklausuler som bara omnämner tidpunkt för hävning. Alltså behöver man då inte uppfylla några rekvisit som kan innebära tolkning utan köparen skall besiktiga inom en viss tid och reklamera inom en viss tid
MVH Lorant
Villkoren i sig är inte påverkade av hur köparens undersökningsplikt uppfylls utan försäkringsbolaget skall bedöma om skadan har uppkommit under försäkringstiden. Bedömer man att skada uppkommit under förra ägarens tid nekas ersättning (oftast ersätter vi ändå för sanering, torkning mm) och köparen får själv försöka via eventuellt dolt fel (JB kap4 §19) eller anmälan om agerande från köparens sida som strider mot tro heder (JB kap 4 19a)
Problemet är då om man anser att säljare ej givit direkt utfästelse (hårda rekvisit enligt praxis) och risken eller faktiska skadan hade kunnat förutsees vid en fullständig undersökning.
Om ni känner er osäkra och ändå funderar på besiktning så kan ni ju t.ex välja att kika på en jordabalksundersökning - exempelvis via densia. Då får ni med en mer fullständig undersökning som nära nog uppfyller hela er undersökningsplikt. Tänk bara på att verkligen trycka på för att skotta fram ev inspektionsluckor, skotta av tak etc etc. Vissa besiktningsmän vill inte inkludera uthus etc i avtalet utan gör dessa inofficiellt och detta tycker jag inte ska accepteras såvida ni ändå inte nollvärderar dessa uthus.
Men känner ni att ni räknar med alla möjliga fel och är medvetna om eventuella risker så kan man skippa besiktning. Då får man dock vara medveten om att man praktiskt förseglar friskrivningsklausulen på så sätt att ni knappt kan komma med några anmärkningar framöver.
När det gäller besiktningsklausuler finns det (och börjar bli alltmer vanligt) med helt ovillkorade besiktningsklausuler som bara omnämner tidpunkt för hävning. Alltså behöver man då inte uppfylla några rekvisit som kan innebära tolkning utan köparen skall besiktiga inom en viss tid och reklamera inom en viss tid
MVH Lorant
Alla brukar rekommendera att besiktning skall göras. Samtidigt så får man intrycket när man läser här i byggahus.se att det i princip verkar vara stört omöjligt att ändå kunna hävda ev. dolt fel i senare skede, eller att få en besiktningsfirma att ta på sig ansvar för ev. missade kontroller. Så nyttan av en besiktning skulle vara om de ser något omedelbart som ni kan ta med i ert beslut om ni skall köpa eller inte, och inget som ni kan använda er av efter köp för att hävda fel.
Så skall det ju givetvis inte vara, och är inte så teoretiskt...men min uppfattning är att verkar fungera så i praktiken i 99 byggahus.se-fall av 100.
Så skall det ju givetvis inte vara, och är inte så teoretiskt...men min uppfattning är att verkar fungera så i praktiken i 99 byggahus.se-fall av 100.
Ja det vanligaste är ju rent praktiskt att besiktningen påtalar en direkt skada som gör att man kan komma överrens eller träda ur köpet alternativt att man upptäcker en riskkonstruktion och då får köparen värdera huruvida de vill genomföra köp ändå.
Att få en besiktningsman att åta sig skada som hade kunnat upptäckas pga felaktig undersökning är svårt. Även om de har ansvarsförsäkring så är självrisken relativt hög och det är ett komplext ämne som gör att de flesta anmälare hellre backar än inleder en tvist därför har vi inte så mycket långtgående praxis att ta lärdom av.
Dolt fel är något som absolut går att hävda men återigen talar vi om en långdragen process med vissa risker och påtagliga kostnader. Rent juridiskt tolkningsmässigt är inte heller utgången självklar och därför blir det en chanstagning som föranleder kompromisser, förlikningar och fall där man helt enkelt inte orkar ta en tvist (oavsett om det är köpare eller säljare som inte orkar och ger med sig).
Men visst kan en besiktning vara en stor hjälp vid hävdande av dolt fel, om felet de facto är ett juridiskt fel och dolt dvs. Det finns fel som inte kan framkomma i besiktning men som hade kunnat framgå vid jordabalksundersökning eller nogrannare undersökning. Då har inte köparen trots en utförd överlåtelsebesiktning utfört sin fulla undersökningsplikt
MVH Lorant
Att få en besiktningsman att åta sig skada som hade kunnat upptäckas pga felaktig undersökning är svårt. Även om de har ansvarsförsäkring så är självrisken relativt hög och det är ett komplext ämne som gör att de flesta anmälare hellre backar än inleder en tvist därför har vi inte så mycket långtgående praxis att ta lärdom av.
Dolt fel är något som absolut går att hävda men återigen talar vi om en långdragen process med vissa risker och påtagliga kostnader. Rent juridiskt tolkningsmässigt är inte heller utgången självklar och därför blir det en chanstagning som föranleder kompromisser, förlikningar och fall där man helt enkelt inte orkar ta en tvist (oavsett om det är köpare eller säljare som inte orkar och ger med sig).
Men visst kan en besiktning vara en stor hjälp vid hävdande av dolt fel, om felet de facto är ett juridiskt fel och dolt dvs. Det finns fel som inte kan framkomma i besiktning men som hade kunnat framgå vid jordabalksundersökning eller nogrannare undersökning. Då har inte köparen trots en utförd överlåtelsebesiktning utfört sin fulla undersökningsplikt
MVH Lorant