Överlåtelsebesiktning - så går den till

Pia Engman vid Eminenta har besiktigat åtskilliga hus i Skåne genom åren. Dagens uppdrag är en överlåtelsebesiktning av ett gatuhus i centrala Malmö. Huset byggdes 1988, i 1,5-plan, och har en arkitektoniskt liknande stil som den kringliggande äldre bebyggelsen i området. Invändigt har huset delvis renoverats, bland annat med ett nytt kök (2012) och badrum (2005).

Överlåtelsebesiktningen har beställts av familjen Spaak som vill köpa huset. Men innan kontraktet skrivs under ska fastigheten undersökas, något som faller under köparens lagstadgade undersökningsplikt.

– En överlåtelsebesiktning ersätter inte köparens undersökningsansvar, men kan användas för att bedöma husets tekniska skick och vilka åtgärder som behöver göras. Det är relativt vanligt att besiktningsutlåtandet också används vid förhandling med säljaren, i synnerhet om det visar sig att huset har allvarliga brister som inte tidigare upptäckts eller redovisats, säger Pia Engman och tillägger:

– Samtidigt bör man veta att en överlåtelsebesiktning endast är en byggteknisk undersökning och till exempel inte omfattar elinstallationer, ventilation och värmesystem. I dessa fall kan man behöva göra en utökad besiktning.

Husägarna, familjen Lindgren, är på plats och tillsammans med köparen Olof Spaak samlas vi kring köksbordet för att gå igenom ritningar och annan dokumentation om huset. Pia Engman ställer frågor till husägarna om dränering, vatten- och avloppssystem, klimatskal, byggmaterial och utförda renoveringar.

Olof Spaak granskar ritningarna av huset han vill köpa. Foto: Lars Bärtås

Huset har en väggstomme av lättbetongblock (Siporex), klätt med putsad fasad. Betonggrunden är isolerad med 8 cm frigolit. Det anses med nutida krav inte som en fuktsäker lösning, då isoleringen bör vara minst 10 cm, påpekar Pia Engman.

– Hus från olika epoker har sina specifika riskkonstruktioner, relaterade till hur man byggde och vilka material man använde. Det är en förutsättning att känna till sådant som besiktningsman när man gör en riskanalys av olika hus.

Den utvändiga besiktningen

När de allmänna frågorna är avklarade är det dags att besiktiga huset utvändigt. Pia Engman börjar med att kontrollera fasad, fönster, stuprör och marken runt huset. Grundmuren är torr och det finns inga tecken på att det behövs en ny dränering. Hon noterar dock att luftvärmepumpen bredvid ytterdörren saknar avledning för kondensvattnet.

– Jag föreslår att ni använder ett uppsamlingskärl, så att inte vattnet riskerar att tränga in mot husgrunden.

Pia klättar upp för att besiktiga taket. Foto: Lars Bärtås

Träfönstren är i gott skick, men några av fönsterblecken har fel lutning och bör justeras, liksom en av hängrännorna. Pia Engman noterar också ett mycket vanligt fel med stuprören.

– Stuprörets rörfals är vänt mot fasaden, men bör för säkerhets skull vridas utåt. Om rörfalsen råkar gå sönder, till exempel vid isbildning, riskerar regnvattnet att ledas in och skada fasaden.

På baksidan av tomten har husägarna planterat en björk. Nu har den växt sig stor och står alldeles för nära huset, tycker Pia Engman.

– Rotsystemet kan påverka både dränering och grund, så jag rekommenderar att den sågas ned och blir ved för kaminen.

På baksidan av tomten har husägarna planterat en björk. Nu har den växt sig stor och står alldeles för nära huset, tycker Pia Engman.

Nästa område att undersöka är taket. Takpappen har inte bytts sedan byggåret 1988 och glipar på vissa ställen. Pia Engman bedömer att det är läge att byta ut taktäckningen.

– Materialet har, som vi säger i branschen, uppnått sin tekniska livslängd. Det behöver inte alltid innebära en akut åtgärd, utan får bedömas från fall till fall. Men just i det här fallet tycker jag det finns skäl att byta taktäckning ganska omgående.

Pia upptäcker en rötskada under takfoten. Foto: Lars Bärtås

Pia Engman har dessutom upptäckt en rötskada under takfoten. Den antas härröra från en otät genomföring längre upp taket, men här krävs ett större ingrepp för att exakt lokalisera källan, konstaterar hon.

Besiktning inne i huset

Vi fortsätter undersökningen inne i huset. Pia Engman koncentrerar sig framför allt på våtrummen som tillhör husets känsligaste områden. I tvättstugan tittar hon några extra gånger på vattenmätaren. När maskiner och kranar är avstängda ska visaren stå stilla, men om den rör sig så kan det indikera ett smygläckage.

– I ett hus som jag besiktigade kunde jag, via vattenmätaren, lokalisera ett läckage från en kolsyremaskin. Vattnet hade runnit ner i trossbotten som visade sig vara full med mögel.

Pia Engman kontrollerar ledningarna under tvätthon och lossar ett plåtskydd, som täcker golvet under hon. Inunder är det torrt, men golvet har missfärgningar som möjligen kan bero på ett tidigare, tillfälligt läckage.

Vi går vidare till badrummet på bottenplan som delvis renoverats 2005. Pia Engman börjar med att undersöka golvbrunnen med en ficklampa. Brunnen, som aldrig bytts, behöver åtgärdas. Bland annat saknas en klämring.

– Skadade klämringar, eller avsaknad av klämring, är ett typiskt fel i många äldre badrum. Det är en enkel detalj som man lätt glömmer bort, vilket tyvärr kan leda till kostsamma skador.

Klämring saknas vid golvbrunnen. Foto: Lars Bärtås

Bristfälliga tätskikt en annan vanlig orsak till skador, särskilt i äldre badrum som renoverats med kakel och klinker. Pia Engman menar, utifrån sina erfarenheter som besiktningsman, att godkända våtrumsmattor är en säkrare och billigare lösning.

– Rätt utfört ska tätskikt bakom kakel vara säkert, men eftersom tätskiktet inte går att inspektera har plastmattan en fördel, i synnerhet när den börjar bli gammal. De flesta tänker inte på plastmatta av estetiska skäl, men numera finns det många snygga mattor. Med tanke på att tätskikten bedöms hålla i cirka 25 år, och prisskillnaden ofta är stor mellan att välja kakel eller plastmatta, är plastmatta ett alternativ jag tycker att man ska överväga.

Pia Engman hittar denna gång inga synliga fuktskador, men bedömer att badrummet som helhet är en ”riskkonstruktion”.

– Det är inte utfört enligt de regler som branschen föreskriver, och ifall det uppstår en fuktskada är det inte säkert att försäkringen gäller.

Även badrummet på övre plan bör ses över. Det har inte renoverats sedan byggåret och materialet har, i likhet med taktäckningen, nått sin ”tekniska livslängd”. Dessutom bör ventilationen, som enbart består av en frånluftsventil, helst ersättas med en frånluftsfläkt.

Pia besiktigar badrummet. Foto: Lars Bärtås

– Framför allt är det viktigt att anpassa badrummet efter hur mycket ni ska använda det. Om ni använder det sparsamt så kan det mycket väl fungera i ytterligare 5-10 år, men ska ni använda det ofta bör ni överväga en renovering. Man bör tänka på att en vattenskada i ett badrum på övervåning kan bli mycket kostsam, särskilt när det som i det här fallet har förankring i en träregelkonstruktion.

Husets vindsutrymme hade också varit intressant att undersöka. Men i det här huset är krypvinden igentäckt av isolering och det saknas inspektionsluckor.

– För att inspektera vinden krävs ett omfattande arbete med att röja ut isoleringen. Ni bör absolut ta upp inspektionsluckor, men först och främst bör ni säkerställa att taket är tätt och på så vis minimera risk för läckage.

Det tog tre timmar

Överlåtelsebesiktningen har tagit drygt tre timmar. Pia Engman kommer nu att sammanställa sina iakttagelser och rekommendationer i ett utlåtande som hon skickar till familjen Spaak. Olof Spaak som följt med under besiktningen tycker att resultatet varit ungefär vad han förväntade sig.

– Huset är ju 30 år, så man får räkna med att krävs en del renoveringsarbeten. Jag gissade att taket behövde bytas, fast badrummet på nedre plan hyste jag lite större förhoppning om att slippa renovera. Men det lär inte ändra vårt beslut, vi kommer att köpa huset, säger han.

Fakta om överlåtelsebesiktning

Som husköpare är man enligt Jordabalken skyldig att undersöka husets skick, så kallad undersökningsplikt.

För att få hjälp kan man beställa en överlåtelsebesiktning, som består av en okulär undersökning av sådant som är av teknisk betydelse för byggnaden. Exempel på områden som undersöks är: fasad, tak, väggar, vind, grundkonstruktion, våtutrymmen, kök och fönster.

De flesta överlåtelsebesiktningar täcker inte hela undersökningsplikten. Viktiga funktioner som ofta utelämnas kan vara el, avlopp, ventilation och värmesystem. Kompletterande undersökningar kan i detta fall behövas.

Eftersom besiktningen oftast föregår köpekontraktet, alternativt är villkorat i kontraktet, kan man som köpare välja att dra tillbaka sitt bud om allvarliga brister upptäcks. Köparen kan också köpa huset för föreslaget pris eller be ägaren att rätta felet alternativt börja förhandla om priset.

Priset för en överlåtselsebesiktning kan variera beroende på hur stort huset är. En besiktning av ett normalstort hus brukar vanligtvis kosta omkring 7 000-9 000 kr.

En rekommendation vid besiktning är att anlita en utbildad besiktningsman som godkänts av Svenska Byggingenjörers Riksförbund, SBR. (”Besiktningsman SBR”).