Vad är köparens och vad är säljarens ansvar?
Besvarad 9 apr 2010 av Filip Rydin
Jag har en fråga som gäller mitt nyligen sålda hus.
Den nya ägaren har påbörjat ombyggnation av huset och har under ombyggnationen konstaterat att det finns fel i elinstallationen i
huset. Till saken hör att vi har 3 generationer el i huset. Från 50
talet, 80-90 talet och vid vår om och tillbyggnation 2002-2004. Det
han tagit kontakt med mig om, är att det finns blandat jordade och
ojordade eluttag i samma sovrum, gamla kablar sitter fast och man vet
inte hur ledningarna är dragna, eventuellt finns det dosor som är
dolda… (Icke verifierat) samt att en transformator till infällda
spottar inte kan nås enligt köparen…
Till saken hör att vi har gjort en vanlig husbesiktning men ingen
elbesiktning av huset inför försäljningen. Köparen har själv heller
inte gjort någon elbesiktning av elinstallationen i huset innan köp.
Nu har han gjort en besiktning efter det att hans elektriker har sagt
att det är fel på installationen… Jag har till dags dato ännu inte
fått besiktningsprotokollet i min hand, så jag vet ännu inte om det
finns fler fel eller inte… Hur tidigare el är installerad har jag
ingen aning om. Vad avser den el som är installerad under vår tid som
ägare, så har den utförts av en legitimerad elektriker. Jag har dock
inga kvitton på utfört arbete…
Nu till min fråga.
Vad är köparens ansvar och vad är säljarens ansvar? Vad av ovanstående
kan klassas som dolda fel? Dvs vad kan jag åka på att betala…
Tacksam för svar mvh Mathias
Den nya ägaren har påbörjat ombyggnation av huset och har under ombyggnationen konstaterat att det finns fel i elinstallationen i
huset. Till saken hör att vi har 3 generationer el i huset. Från 50
talet, 80-90 talet och vid vår om och tillbyggnation 2002-2004. Det
han tagit kontakt med mig om, är att det finns blandat jordade och
ojordade eluttag i samma sovrum, gamla kablar sitter fast och man vet
inte hur ledningarna är dragna, eventuellt finns det dosor som är
dolda… (Icke verifierat) samt att en transformator till infällda
spottar inte kan nås enligt köparen…
Till saken hör att vi har gjort en vanlig husbesiktning men ingen
elbesiktning av huset inför försäljningen. Köparen har själv heller
inte gjort någon elbesiktning av elinstallationen i huset innan köp.
Nu har han gjort en besiktning efter det att hans elektriker har sagt
att det är fel på installationen… Jag har till dags dato ännu inte
fått besiktningsprotokollet i min hand, så jag vet ännu inte om det
finns fler fel eller inte… Hur tidigare el är installerad har jag
ingen aning om. Vad avser den el som är installerad under vår tid som
ägare, så har den utförts av en legitimerad elektriker. Jag har dock
inga kvitton på utfört arbete…
Nu till min fråga.
Vad är köparens ansvar och vad är säljarens ansvar? Vad av ovanstående
kan klassas som dolda fel? Dvs vad kan jag åka på att betala…
Tacksam för svar mvh Mathias
Svar
Bedömningen av huruvida dolt fel föreligger är komplicerad och kräver mer information än den jag har tillgång till i Ditt fall. Generellt och något förenklat kan följande sägas angående säljarens ansvar.
Det finns för det första två typer av fel. Den första kategorin kallas "konkreta fel" och avser avvikelser från parternas avtal, säljarens garantier eller utfästelser. Om säljaren har lämnat en uttrycklig garanti eller en preciserad utfästelse ansvarar säljaren som huvudregel för avvikelser från denna. I vissa fall kan det emellertid förekomma omständigheter som ger köparen anledning att misstänka att den lämnade garantin/utfästelsen är missvisande. I dessa situationer utökas köparens undersökningsplikt avseende ifrågavarande del. Om köparen borde ha upptäckt felet vid en utökad undersökning kan felet inte åberopas gentemot säljaren.
Den andra kategorin fel kallas "abstrakta fel" och avser avvikelser från så kallad normal standard. För att bedöma vad som utgör normal standard måste hänsyn tas till byggnadens ålder, läge o.d. Om fastigheten har sålts i befintligt skick, med en friskrivning från säljarens sida i fråga om fastighetens egenskaper, kan i princip inte några dolda fel åberopas mot säljaren i efterhand. Om parternas överlåtelseavtal inte innehåller en sådan friskrivning och om den faktiska standarden i något avseende bedöms avvika från normal standard blir den första frågan om felet varit upptäckbart vid en vanlig besiktning.
Om svaret på detta är jakande ansvarar säljaren som huvudregel inte för felet. Men detta förutsätter att inte säljaren lämnat lugnande besked som reducerar köparens undersökningsplikt.
Om felet istället inte varit upptäckbart vid en vanlig besiktning blir nästa fråga om det förekommit sådana felsyntom som ger köparen en utökad undersökningsplikt. Om felsymptom förelegat och köparen iakttagit sin utökade undersökningsplikt men hittat en rimlig förklaring till felet som emellertid i efterhand visar sig vara felaktig (felet består av något annat som är allvarligare) så ansvarar säljaren för felet i alla fall. Likaså om säljaren lämnar lugnande besked i samband med den vidare undersökningen.
Om felet inte varit upptäckbart vid en vanlig besiktning och det inte heller förekommit sådana felsyntom som ger köparen en utökad undersökningsplikt ansvarar säljaren generellt sett för felet. Men det finns undantag även från denna huvudregel. Undantag föreligger för det fall säljaren lämnat lugnande besked eller om säljaren friskrivit sig från ansvar för denna typ av fel (sådan friskrivning förutsätter dock att säljaren inte känt till felet).
När det gäller köparens undersökningsplikt är utgångspunkten är att det inte finns något krav på att köparen ska göra ingrepp eller åverkan i byggnaden. Men vid en utökad undersökningsplikt enligt ovan kan ingrepp/åverkan fordras för att köparen skall anses ha utrett frågan om fel tillräckligt.
För närmare rådgivning beträffande vad som kan anses utgöra dolt fel i Ditt fall bör Du kontakta en advokatbyrå.
Mvh,
Filip Rydin
Advokat
Det finns för det första två typer av fel. Den första kategorin kallas "konkreta fel" och avser avvikelser från parternas avtal, säljarens garantier eller utfästelser. Om säljaren har lämnat en uttrycklig garanti eller en preciserad utfästelse ansvarar säljaren som huvudregel för avvikelser från denna. I vissa fall kan det emellertid förekomma omständigheter som ger köparen anledning att misstänka att den lämnade garantin/utfästelsen är missvisande. I dessa situationer utökas köparens undersökningsplikt avseende ifrågavarande del. Om köparen borde ha upptäckt felet vid en utökad undersökning kan felet inte åberopas gentemot säljaren.
Den andra kategorin fel kallas "abstrakta fel" och avser avvikelser från så kallad normal standard. För att bedöma vad som utgör normal standard måste hänsyn tas till byggnadens ålder, läge o.d. Om fastigheten har sålts i befintligt skick, med en friskrivning från säljarens sida i fråga om fastighetens egenskaper, kan i princip inte några dolda fel åberopas mot säljaren i efterhand. Om parternas överlåtelseavtal inte innehåller en sådan friskrivning och om den faktiska standarden i något avseende bedöms avvika från normal standard blir den första frågan om felet varit upptäckbart vid en vanlig besiktning.
Om svaret på detta är jakande ansvarar säljaren som huvudregel inte för felet. Men detta förutsätter att inte säljaren lämnat lugnande besked som reducerar köparens undersökningsplikt.
Om felet istället inte varit upptäckbart vid en vanlig besiktning blir nästa fråga om det förekommit sådana felsyntom som ger köparen en utökad undersökningsplikt. Om felsymptom förelegat och köparen iakttagit sin utökade undersökningsplikt men hittat en rimlig förklaring till felet som emellertid i efterhand visar sig vara felaktig (felet består av något annat som är allvarligare) så ansvarar säljaren för felet i alla fall. Likaså om säljaren lämnar lugnande besked i samband med den vidare undersökningen.
Om felet inte varit upptäckbart vid en vanlig besiktning och det inte heller förekommit sådana felsyntom som ger köparen en utökad undersökningsplikt ansvarar säljaren generellt sett för felet. Men det finns undantag även från denna huvudregel. Undantag föreligger för det fall säljaren lämnat lugnande besked eller om säljaren friskrivit sig från ansvar för denna typ av fel (sådan friskrivning förutsätter dock att säljaren inte känt till felet).
När det gäller köparens undersökningsplikt är utgångspunkten är att det inte finns något krav på att köparen ska göra ingrepp eller åverkan i byggnaden. Men vid en utökad undersökningsplikt enligt ovan kan ingrepp/åverkan fordras för att köparen skall anses ha utrett frågan om fel tillräckligt.
För närmare rådgivning beträffande vad som kan anses utgöra dolt fel i Ditt fall bör Du kontakta en advokatbyrå.
Mvh,
Filip Rydin
Advokat
De senast besvarade frågorna
Jordvärme på annans tomt
9 dec 2019
Hejsan. Vi ska bygga nytt hus och använda jordvärme som uppvärmning. För att det ska bli så bra för oss så möjligt så vill entreprenören dra en av slangarna på egen tomt samt en annan på...
Vems är skyldigheten att ange tomtgräns vid köp?
9 sep 2019
- vi köpte tomt utan utsatta stolpar/tomtmarkering - ena grannen kräver att stolpar ska var utsatta innan de går med på Bygglov, kan grannen stoppa Bygglovet pga detta? - är säljaren skyldig att...
Tomtgränser - vår granne har flyttat mitt gränsrör
4 dec 2019
Läser med största intresse i er artikel tomtgränser, staket och grannar (Tomtgränser, staket och grannar – fastighetsjuristen förklarar) att "...lantmäteriets karta har ingen rättsverkan...."...
Fråga experten
Emil Karlsson svarade tidigare på frågor om avstyckning, fastighetsreglering, fastighetsgränser, samfälligheter och gemensamhetsanläggningar, men tyvärr inte längre. Den är användaren är avaktiverad.