Köpt villa där undervåningen är uthyrd

Hej!
Har köpt en villa där undervåningen är uthyrd, men det står inget om detta i köpekontraktet. Det finns ett hyreskontrakt mellan gamla ägaren och hon som hyr. Nu vill vi bo i hela vårt hus själva. Jag antar att detta hyreskontrakt inte gäller längre eftersom villan har bytt ägare?
Mvh Sara

Hej Sara,

Du anför att det finns ”ett hyreskontrakt mellan gamla ägaren och hon som hyr”. Jag utgår ifrån att kontraktet, eller upplåtelseavtalet, är skriftligt.

När en fastighet som ska överlåtas besväras av en nyttjanderätt (i det här fallet en hyresrätt) åligger det överlåtaren i förhållande till nyttjanderättshavaren (i det här fallet hyresgästen) att göra ett förbehåll om upplåtelsen. Ett sådant förbehåll medför att upplåtelsen blir gällande mot den till vilken fastigheten överlåts (dvs. köparen). Köparen blir på så sätt också varse om att fastigheten besväras av en nyttjanderätt. Om ett förbehåll inte görs och detta medför att upplåtelsen inte gäller mot den nya ägaren kan överlåtaren bli skadeståndsskyldig gentemot nyttjanderättshavaren (hyresgästen).

När det gäller just hyresrätter gäller emellertid, även om något förbehåll enligt ovan inte har gjorts, att upplåtelsen gäller mot den nya ägaren om upplåtelsen har gjorts genom ett skriftligt avtal och tillträde har ägt rum före överlåtelsen. Detta gäller oavsett om köparen har vetat om hyresförhållandet eller inte. Det är således inte så att hyresförhållandet per automatik upphör genom överlåtelsen. Översatt till förevarande fall innebär det att det finns en beaktansvärd risk att hyresavtalet alltjämt gäller mot er. Detta om det finns ett skriftligt hyresavtal och om hyresgästen hade tillträtt fastigheten innan överlåtelsen skedde. I sådana fall gäller hyresavtalet under samma förhållanden som tidigare, dvs. köparen träder helt in i säljarens ställe. Ingenting ändras i hyresförhållandet på grund av ägarbytet. För det fall ni i förekommande fall vill säga upp hyresgästen till avflyttning bör ni kontrollera uppsägningstid och om hyresgästen har fått s.k. besittningsskydd eller inte. Överväger ni uppsägning bör ni kontakta advokat.

Avslutningsvis tycks det vara så att ni inte vetat om hyresförhållandet innan förvärvet. Om det är så att ni vid köpet inte vetat eller borde ha vetat om att fastigheten besvärades av en hyresrätt, finns det möjlighet att rikta anspråk mot säljaren eftersom fastigheten i sådana fall kan anses vara behäftad med ett s.k. rättsligt fel. Även i sådana fall bör ni vända er till advokat.

Med vänlig hälsning

Stefan Häge
Advokat