Markarbetena kan bli dyr överraskning
Markarbetet är ofta den stora osäkerhetsfaktorn när man ska bygga nytt. Det kan bli en mycket dyr överraskning och utan en geoteknisk undersökning är det svårt att säga vad som döljer sig under ytan.
Markarbeten innan en platta på mark ska gjutas. Foto: Marlén Eskilsson
När ett hus ska byggas är markarbetet det första påtagliga som händer. I markarbetet brukar ingå:
– Schaktning för grund
– Återfyllnad
– Dränering
– Grävning för vatten och avlopp, dagvatten, elanslutningar
– Utplacering av massor kring huset för att skapa en korrekt avrinning och en planerad yta runt huset.
Däremot ingår vanligtvis bara en mindre del av grovplaneringen av tomten och ingen finplanering alls. Bortforsling av befintliga massor ingår oftast inte.
Grundläggning blir ofta en del av markentreprenaden. Byggteknikern Hans Törnblom uppskattar att en markentreprenad inklusive grundläggning av en bottenplatta på 150 kvadratmeter under idealiska förhållanden kostar cirka 280 000 kronor. Det inkluderar grävning för åtta meter servisledningar och ett ton fyllnadsmassor per kvadratmeter.
– Man kan räkna med 1500 kronor plus moms per kvadratmeter grundplatta. Kom då ihåg att byggytan är större än boytan.
Om man till exempel ska bygga på en gammal sjöbotten så att grunden måste pålas kan kostnaden stiga med 200 000 kronor.
Mardrömsscenariot, med sprängning för grund och servisledningar, kan få mark- och grundkostnaderna att landa på 600 000 kronor eller mer.
Den som bygger nytt och anlitar en markentreprenör har få möjligheter att friskriva sig från merkostnader i samband med arbetet. Ett fast pris brukar ha undantagit fyllnadsmassor utöver en preciserad mängd. Det kan till exempel stå: ”150 ton grus ingår i entreprenaden för uppfyllnad av betongplatta och uppfyllnad av tomt". Eventuellt ytterligare fyllnadsmassor regleras separat enligt självkostnadsprincipen.”
Särskilt gäller detta om man köper markarbetet via sin husleverantör.
Hur mycket fyllnadsmassor som följer med skiljer sig åt mellan husleverantörer. En del gör en uppskattning utifrån tidigare erfarenheter av platsen men de flesta har en schablonmängd, ofta ett ton mer kvadratmeter. För att ytterligare krångla till det räknar en del i ton, andra i kubikmeter.
– Schablonen är tilltagen rejält i underkant, ofta behövs dubbelt så mycket, säger Torbjörn Sandberg, som driver en mark- och byggkonsultfirma i Ludvika.
Han har arbetat med markfrågor sedan 1960-talet och har stor erfarenhet av dessa frågor. Han menar också att det blir en mer exakt uppskattning om köparen låter honom göra en offert direkt istället för att rakt av ta husförsäljarens siffror.
– Slutsumman blir kanske inte lägre men köparen får ett bättre grepp om slutkostnaden.
Sandberg påpekar att det gäller att vara påläst så att man vet vad man köper – och vad som saknas. Det mesta räknas nämligen i schabloner, till exempel åtta meter servisledningar när det i själva verket kan behövas betydligt mer. Utan den insikten är det lätt att känna sig lurad efteråt.
Konsumentverket har riktlinjer för hur en produktionskostnadskalkyl ska göras. Där påpekas att den som gör kalkylen får utgå från att marken har god bärighet och att inga sprängningar behövs, om inget annat framkommit. Det är alltid byggarens ansvar att kontrollera markförhållanden. Genom att titta på marken och höra sig för med andra som byggt omkring kan man skaffa sig en uppfattning, men kostnaden för markentreprenaden är osäker tills arbetet i princip är slutfört.
Ibland är uppskattningen fel. Ett exempel är paret som köpte en tomt på en gammal åker, där husleverantören sade att det var utmärkt mark att bygga på, slätt och fint som det var. Överraskningen var stor när grävmaskinisten fick gräva sig djupare och djupare ner för att hitta fast mark som höll för en grund. Det slutade med 40 000 kronor extra i massor för återfyllnad.
I andra områden är sprängning på tomten mer regel än undantag, till exempel i delar av Stockholmsområdet. Behöver man spränga för berg där servisledningar ska dras kostar själva sprängningen upp emot 10 000 kronor. Det enda som kan göra husbyggaren trygg i förväg är att kosta på en geoteknisk undersökning men eftersom den enligt konsultföretaget Sweco kan kosta omkring 10 000 – 20 000 kronor är det en stor kostnad för en vanlig villagrund.
Hans Törnblom anser att en geoteknisk undersökning bör göras så fort man är tveksam till hur marken ser ut. Det är byggarens ansvar att ta reda på markförhållanden och det kan spara pengar i förlängningen, menar han, men får mothugg:
– Den summan räcker ofta till de merkostnader som kan uppstå, säger Sandberg, som fortsätter:
– Ultimata marken för grundläggning är en grusås. Där är det torrt, en naturlig dränering och det är ingen risk för tjälskador.
